השלב הזה הוא הכרחי לעסקת המינוף שלנו כי למעשה זה השלב של המינוף עצמו.

זוהי נקודת מפנה של הרבה אנשים שגם אם הם מצאו עסקה מעניינת ומתחת למחיר השוק – מה שנקרא הזדמנות כלכלית מעולה, הם רוכשים את הנכס אבל לא בצורה מינופית נכונה, זאת אומרת נניח שיש להם 500 אלף שקל בכיס (וכן יש גם אנשים כאלה) והם מצאו הזדמנות מעולה במחיר הזה, הם ישימו את כל התקציב שלהם על הנכס וזו טעות חמורה שגורמת להם להפסיד כל כך הרבה הזדמנויות בדרך כמו פיצול הכסף שלהם ובהמשך נבין בדיוק למה.

בנוסף מהצד השני יש לנו את האנשים שגם כן רוצים להשקיע, חקרו ומצאו הזדמנות מעולה להשקעה אבל אין להם מספיק כסף והם לא נערכו מספיק לגבי כל הנושא המימוני ופה בעצם הם נתקעים וחבל.
שלב המינוף (המימון) בעצם מתרחש פיזית צעד אחד אחרי איתור העסקה שלנו, אבל האמת היא שאת הצעד הזה אנחנו צריכים לתכנן עוד הרבה לפני איתור הנכס שלנו.

אנחנו צריכים לבחון את האסטרטגיות השונות ולדעת בדיוק באיזו אסטרטגייה נפעל ברגע שנמצא את ההזדמנות המתאימה, אז יש לנו 3 אסטרטגיות עיקריות ומתוחכמות לקנות דירה ללא הון עצמי, נתחיל עם הראשונה.

1.משכנתא + הלוואה

בזמן שההלוואה היא לא חובה אלא לוקחים אותה רק כשצריך מינוף נוסף מעבר למשכנתא, זאת אומרת כשהמימון של המשכנתא לא מספיק לנו לעסקה.
אז יצא לי לזרוק פה ושם את המושג הזה “משכנתא”, אבל הפעם נסביר אותו כמו שצריך.

משכנתא היא למעשה ההלוואה הזולה ביותר שקיימת, והיא ניתנת אך ורק לקניית נכס נדל”ני.
למעשה היא הכרחית כמעט לכל מינוף בנדל”ן כי אנחנו קונים את הכסף בזול.
יצא לנו לדבר קצת על הרווח של הבנקים על הלקוחות שלהם כי כמו שאמרנו הבנקים הם הרי גופים מסחריים, זאת אומרת הם עסק לכל דבר ולכן חשוב לזכור שבמשכנתא הבנק הכי פחות מרוויח עלינו.

אבל הבנק לא מחלק משכנתא סתם ככה, אלא יש לו כמה תנאים לפני קבלת המשכנתא ואחד התנאים העיקריים הוא
שבעצם כדי לקבל משכנתא מהבנק אנחנו חייבים להיות בעלי הון עצמי של אחוז מסויים מערך הנכס (תלוי בעסקה).
זאת אומרת שכדי לקבל את המשכנתא מהבנק,צריך להיות לנו אחוז מסויים של כסף מערך הנכס שאנחנו רוצים לקנות.
החלק השני שמתלווה לאסטרטגייה הזו הוא הלוואה-שניתנת מהבנק/מחברות האשראי, ההלוואה הזו לא כל כך זולה ובדרך כלל מלווה בריביות גבוהות יחסית ומשמשת כמשלימה להון העצמי.

זה החלק המעניין שרוב הציבור לא מכיר.
זאת אומרת שאם הגעתי לבנק כדי לקחת משכנתא לקניית נכס מסויים, הבנק העמיד לי תנאי שאני צריך אחוז מסויים מערך הנכס כהון עצמי ואם אין לי את האחוז הזה, הבנק לא ישחרר לי כסף למשכנתא.

אופצייה מעניינת היא בעצם לקחת הלוואה מהבנק עצמו או מאחת מחברות האשראי / ביטוח וכו’ שנותנות הלוואה לכל מטרה, וההלוואה הזו נחשבת כחלק מההון העצמי שלנו.
ואז אנחנו ניקח את ההון העצמי הזה שעבר מה שנקרא את “אחוז החסימה” בבנק לקבלת המשכנתא שרצינו.
אני יודע זה יכול להרגיש לכם טיפה מסובך אז הכנתי לכם כאן דוגמא שתדבר בגובה העיניים.

ניקח לדוגמא:
נניח שאין לי שקל בבנק ונתקלתי בהזדמנות לאחר חקר שוק מעמיק בנכס בעלות 400,000 ₪(כן יש כאלו בישראל),
ונניח שחקרתי ובדקתי את האזור, ואני יודע שהולכת להתחיל בנייה של מוסד אקדמאי בעוד כשנה שתעלה משמעותית את ערך הנכס.

אני מעוניין לרכוש את הנכס ומגיע לבנק לקבלת משכנתא אבל הבנק מסרב לי,
כי לרכישת דירה יחידה הבנק דורש שיהיה לי לפחות 25% הון עצמי מערך הנכס,
כלומר-100,000 ₪.

מה עושים, מוותרים?
כמובן שלא!
נשתמש באסטרטגייה שלנו וניקח הלוואה לכל מטרה של 100,000 ₪, שתיחשב חלק מההון העצמי שלנו.
אחרי שלקחנו את ההלוואה אנחנו פונים עם ההון העצמי שלנו לבנק.
ואז הבנק יאשר לנו משכנתא וייתן לנו את 300,000 ₪ הנותרים, וכך למעשה קנינו נכס ב-400,000 ₪ עם 0 שקלים בכיס, או במילים אחרות – ללא הון עצמי בכלל.

זה קלף מאוד חזק במינוף שבעצם מוכיח לנו שהכסף הוא לא מגבלה כשמצאנו הזדמנות עסקית בנדל”ן, מצד שני חשוב לדעת להשתמש באסטרטגייה הזו בצורה נכונה וצריך לעשות את החישובים שלנו בצורה מאוד מדוייקת וסולידית בדו”ח האפס שלנו לגבי הסכנות וממה להימנע.

2.מישכון מחדש:

האסטרטגייה הזו מיועדת אך ורק לבעלי נכס קיים, שכבר יש להם לפחות דירה אחת בבעלותם.
אומנם כאן אתה צריך שיהיה לך הון עצמי (שהוא נכס) אבל זה פיתרון מעולה למי שאין לו כסף נזיל בחשבון הבנק.
אני יודע שלרובכם אין עדיין נכס אבל כדאי מאוד שתכירו את האסטרטגייה הזו כי אם תשתמשו בה נכון תוכלו להתפצל מהר מאוד לעסקאות נוספות.

אז לבעלי נכס קיים שאין עליו משכנתא / יש עליו משכנתא של פחות מ-50% מערך הנכס, יכולים למשכן אותו עד ל-50% מערכו ולקבל את הכסף מהבנק ישירות להון עצמי לעסקה פוטנציאלית, וכך למעשה למנף כסף שאין להם לרווח חיובי במקום לפספס עסקה.
בואו נסביר את זה – נניח שכבר יש לי דירה.

ונניח שעל הדירה הזו אין משכנתא, היה פעם משכנתא עברו 20 שנה החזרתי את כל הכסף לבנק וזהו סגרתי את המשכנתא, או אפילו קניתי את הדירה רק עם הון עצמי מבלי להלוות כסף מהבנק.
מה שקורה זה שבעצם אני יכול לבוא לבנק ולהגיד לו שאני רוצה למשכן את הנכס שלי, זאת אומרת אני אומר לבנק “תמשכן לי 50% מהדירה שלי”, כך שאם הדירה שלי שווה מיליון שקל הבנק ייתן לי חצי מיליון שקל.

עכשיו – לבנק יש אינטרס והוא אפילו ישמח לעשות את זה כי מה אכפת לו ?
אני קונה ממנו כסף בכסף כמו שהסברנו מקודם, והוא מרוויח.
אני יכול לקחת את ה-500 אלף שקל שהוא נתן לי ולקנות איתם עכשיו דירה ב-500 אלף שקל, כך שיצא שקניתי דירה מבלי שהיה לי כסף זמין בכיס.

השתמשתי בנכס שלי ובאסטרטגייה נכונה, המרתי את הנכס שלי למזומן וקניתי איתו עוד נכס.
לתהליך הזה קוראים מישכון מחדש.
עכשיו מה החלק היפה יותר ?
אני יכול לקחת את הדירה השנייה שקניתי שבעצם זה בית ב’ שלנו -ב-500,000 שקל ולעשות איתה בדיוק את אותו הדבר.
ללכת לבנק למשכן אותה ב-50% לקבל 250,000 שקל ולמצוא עוד נכס בתקציב שיש לי,
ולקנות שוב,למשכן שוב, וכו’ וכו’ וכו’.
זאת אומרת שמשכנתא ניתנת לנו לא רק כשאנחנו באים לקנות נכס, אלא גם עם נכס קיים שאין עליו משכנתא.

אבל יותר מזה – יש לנו דרך נוספת לשדרג כאן את המינוף של האסטרטגייה הזו.
זאת אומרת שאנחנו יכולים לקחת מהדוגמא שנתתי,עכשיו הייתה לנו את דירה א’ בשווי מיליון שקל והגענו לבנק,
ביצענו מישכון מחדש קיבלנו מהבנק 50% מערך הנכס זאת אומרת 500,000 שקל,
אז במקום לקנות דירה ב500,000 שקל שהבנק הביא לנו מהמישכון ובעצם עכשיו זה מזומן בכיס שלנו,
אני יכול לקחת את ה-500,000 שקל האלה ולפצל אותם,
זאת אומרת לקנות את הדירה השנייה שבעצם השווי שלה הוא באמת 500,000, אבל אנחנו נביא מההון העצמי שלנו רק 50%, ואנחנו ניקח משכנתא על הדירה הנוספת.

בדירה נוספת אנחנו נקבל 50% מהבנק, זאת אומרת מהבנק אנחנו נקבל 250,000 נוספים.
וככה במקום לקנות דירה עם כל ההון שקיבלנו מהבנק בדוגמא הראשונה,
אז בדוגמא הזו אני יכול עדיין לקנות את אותה הדירה ולהשאיר לי 250,000 שקל בכיס.
אני יודע שעם כל המספרים זה קצת מסבך,
אז הכנתי לנו דוגמא שתעשה קצת סדר בראש.

ניקח לדוגמא:
נניח שמצאתי עסקה עם פוטנציאל לרווח ומתחת למחיר השוק, ומחיר הנכס הוא 400,000 ₪ .
יש דירה בבעלותי בשווי מיליון ₪, ונשאר לי להחזיר לבנק משכנתא בגובה 300,000 ₪ על הדירה שבבעלותי.
אני יכול למשכן מחדש את הדירה שבבעלותי עד 50% משווייה, כלומר בעוד 200,000 ₪ ולקבל אותם מהבנק,
ולהשתמש בהם כהון עצמי של 50% מערך הנכס ולקבל מהבנק משכנתא בגובה 50% הנוספים שחסרים לי לדירה הנוספת.

למה הפעם אני אקבל רק 50% מהבנק?
-כי כמו שאמרנו במימון מחדש נקבל עד 50% מערך הנכס שבבעלותינו.

3.מציאת משקיע הכסף העיקרי ושיתוף פעולה

בין אם אתם יודעים או לא ובין אם שמתם לב או לא, המון כסף מחפש את דרכו לעולם הנדל”ן.
זאת אומרת שרוב הישראלים שעמוסים מאוד בחיי היום-היום שלהם עם השנים בדרך כלל צוברים הון מסויים.
ויש המון אנשים שמבינים את המשמעות של להשקיע ומבינים שלעבוד נטו עד גיל פרישה מה שנקרא, זה לא מספיק.
בנוסף רובם לא אוהבים סיכונים על הכסף שלהם, ובטח לא על כסף שחסכו בעבודה קשה במהלך השנים, והאלטרנטיבה של רוב הישראלים לכסף שלהם הוא עולם הנדל”ן, כך שאם הם רוצים לייצר כסף מהכסף שלהם רובם בדרך כלל מכירים 2 דברים:

או חיסכון שסגור בצד או נדל”ן כי יש לו היום מודעות גבוהה ואנשים מבינים את המשמעות של ההשקעות בנדל”ן.
המון המון אנשים מגיעים לסיטואצייה כזו שמצטבר קצת כסף והם ישר מתחילים לשאול “מה נעשה איתו מה נעשה איתו…טוב בוא נשקיע בנדל”ן”.

אני מזמין אתכם לעשות ניסוי, וזה דווקא משהו מעניין שרובנו לא שמים לב אליו ביומיום, אבל תתחילו לדבר על נדל”ן עם אנשים מסביבכם: בעבודה, בלימודים, במקומות שאתם מסתובבים ביום יום, ופתאום אתם תשימו לב כמה אנשים מבינים את המשמעות של השקעות בנדל”ן וכמה אנשים יגידו לכם “כן אני באמת מחפש להשקיע” או “יש לי איזה משהו על הכוונת אבל נראה איך זה יתקדם” וכו’ וכו’.

למה בעצם אני אומר את זה ?
כי אנחנו בעצם ניצור שיתופי פעולה ונשתמש במשקיעים האלו ככלי למינוף שלנו.
זאת אומרת הרעיון הוא שבשלב הראשון אנחנו נמצא את המשקיע בעל הכסף ולא הידע והזמן.
המשקיע הזה כמו שדיברנו מקודם, הוא כן צבר סכום מסויים והוא מחפש הכנסה נוספת ומבין את המשמעות של נדל”ן והוא כבר בשל להשקעה אבל הבעיה היא, שהוא טרוד בענייני היום-יום שלו וכל הזמן דוחה את הרעיון הזה של ההשקעות לזמן אחר כי אף פעם אין לו זמן לעצור ובאמת ללמוד איך לבצע עסקאות נדל”ן ומינוף.

אנחנו נשתמש בזה לטובתנו ונייצר שיתופי פעולה עם משקיעים כאלו, וכמו שאמרתי חשוב שהמשקיע יהיה פתוח לשיתופי פעולה, והאמת שיש המון שישמחו לשתף פעולה, בזמן שהשיתוף פעולה עובד בצורה כזו:
אנחנו מעניקים מהידע והזמן שלנו והוא בתמורה מממן את העסקה.
כך למעשה נוכל לקחת אחוזים על נכס שלא קנינו מכספינו.
והמשמעות היא בעצם מינוף הכסף, לקבל אחוזים על רווח מנכס מסויים מבלי להשקיע כסף.

לסיכום

האם אפשר לקנות דירה ללא הון עצמי – במאמר הזה בהחלט הוכחנו שזה אפשרי וביותר מדרך אחת.
חשוב לזכור שאלו עצות יבשות ובפועל העניין יכול להשתנות מאדם לאדם.
ישנם אנשים שלא יקבלו אישורים להלוואות ומשכנתא מכיוון שאינם עובדים באופן סדיר, משכורת נמוכה מדי, חשבון מוגבל וכו’.
לא לדאוג – גם לזה יש פיתרון כשמתנהלים נכון ומשנים גישה.
זאת אומרת שאם הבנק לא מוכן לממן אותנו לעסקה אנחנו נשאל אותו למה והוא יגיד לנו את הבעיה, אנחנו נדאג לסדר את העניין בהתאם ולבסוף כן נקבל את המימון על העסקה.
חשוב להבין שהבנק לא מטיל וטו על אנשים ומסמן אותם לכל החיים כי ברגע שאנחנו נשנה התנהלות, גם הבנק ישנה את היחס שלו כלפינו.