מהו הון עצמי?

ההון העצמי שלנו מורכב מ 3 חלקים:
1.מזומנים בבנק – הכוונה היא לכסף זמין שיושב לנו בבנק, זאת אומרת פקדונות וחסכונות.
2.החלק השני הוא נכסים שבבעלותינו לדוגמא דירות נוספות.
3.החלק השלישי הוא כסף שמושקע בהשקעות סולידיות לדוגמא ניירות ערך, איגרות חוב וכו’.

עכשיו, יש גם אנשים שמחזיקים מה שנקרא בחסכונות פק”מ והמשמעות היא פיקדון קצר מועד,
זאת אומרת שהם סוגרים כסף בצד כדי לקבל עליו רווח כלשהו שמסוכם מהראש מהבנק,
אני תמיד אומר שההגדרה של פק”מ היא בעצם “פה קבורים מזומנים” למי שיצא לראות את הפרסומת המצחיקה הזו,
אבל בכל מקרה כסף שסגור בצד הוא למעשה הון עצמי כלוא.
כי אומנם זה כסף ששייך לנו אבל אנחנו לא יכולים להשתמש בו כרגע,
לעומת הון עצמי נזיל – שאנחנו יכולים להשתמש בכל רגע נתון.

מהו כסף בנקאי?

החלק השני של הכסף בעסקאות מינוף הוא כסף בנקאי שלמעשה מורכב גם מ3 חלקים:
1.הראשון הוא הלוואה לכל מטרה.
כאן אין יותר מדי מה להסביר ואני אפילו מאמין שחלק גדול ממכם לקח אותה כדי לסגור את המינוס,
הבנק נותן לנו סכום כסף מסויים לכל מטרה שנרצה,בתמורה להחזר שלנו + ריבית.
ההלוואות האלו הם יחסית יקרות בגלל הזמינות והקלות הרבה שבה אנחנו יכולים לקחת אותה.
מה גם שהבנק אוהב להציע הלוואות מהסוג הזה לאנשים שנמצאים עם מינוס בבנק ונותן להם להרגיש שאין להם מוצא אלא לקחת את ההלוואות האלו כדי לצאת מהמינוס,
אבל יש כאן בעיית אינטרסים חמורה מצד הבנק ונדבר על זה בהזדמנות אחרת.

2.החלק השני הוא המשכנתא,
שכבר יצא לנו להגיד שזוהי ההלוואה הגדולה ביותר ואפילו הזולה ביותר שניתנת רק לקניית נכס נדל”ני,
ולמעשה החלק הזה הוא החלק העיקרי ברוב העסקאות שבהן מעורב כסף בנקאי.

3. החלק השלישי הוא חברות האשראי שמעניקות לאזרחים הלוואה לכל מטרה,
בדרך כלל אנחנו נפנה אליהן כשהבנק לא מעוניין לתת לנו הלוואה מהסוג הזה,
כי הן נותנות כמעט לכל אחד – החיסרון הגדול כאן הוא שאצלן הכסף הוא הכי יקר.
ומה זאת אומרת הכסף הוא הכי יקר?

כשאנחנו למעשה לוקחים כסף מהבנק (הלוואה) אנחנו קונים כסף בכסף.
אם תחשבו על זה לרגע – יש לכם לפחות כמה שנים שאתם מנהלים את החשבון שלכם בבנק,
ורוב הפעולות בחשבון הם חינמיות או שאולי לוקחים לכם שקל כאן או שקל שם לעמלה.
אבל פעם חשבתם איך הבנק מתפרנס?
את רוב הכסף שלו הוא בעצם מגלגל מהלוואות,
הוא מוכר לאנשים כסף תמורת כסף.

לדוגמא אני קונה מהבנק שלי 100,000 שקל ובתמורה מחזיר לבנק שלי ב-3 שנים הקרובות 110,000 שקל.
הבנק משתמש בצורך של אנשים לכסף זמין כאן ועכשיו והפך את זה למקור הפרנסה העיקרי שלו.
מכאן נולד הרווח העיקרי של הבנק,
ולכן חשוב לזכור שהבנק הוא עסק לכל דבר.
על הדרך גם החלטתי לעשות לכם כמו שאנחנו אוהבים השוואה נוספת והפעם בין הון עצמי לבין כסף בנקאי.

הון עצמי VS כסף בנקאי

אז נתחיל עם הון עצמי שאותו לוקח זמן להשיג (שזה כסף איטי) וזאת אומרת שהמינוף על ההון העצמי הוא די נמוך,
כי כדי להגדיל את ההון העצמי שלנו עם הזמן אנחנו לדוגמא צריכים לבקש העלאה מהבוס של עוד שקל או שתיים בשעה או לעבוד שעות נוספות,שבעצם אפילו אין כאן כל כך מינוף כי אנחנו פשוט משקיעים יותר כדי לקבל יותר,
לעומת כסף בנקאי שניתן להשיג מאוד מהר.
לדוגמא רוב הפעמים זה מספיק שאני אגיע לבנק ואבקש הלוואה לכל מטרה והוא ייתן לי 100,000 שקל מאוד מהר ואפילו מה שנקרא “בלחיצת כפתור.”
אז לכמה מכם יצא לעשות בזמן האחרון בעבודה שלו 100,000 שקל בלחיצת כפתור?

ואני יודע מה עובר לכם בראש עכשיו,
“כן אבל זה לא הכסף שלי זה הכסף של הבנק”,
ואתם צודקים לגמרי – אבל אם נלמד להשתמש בזה נכון, זה אשכרה יכול להיות מכרה זהב.

דבר נוסף הוא שהון עצמי הוא מעט כסף בדרך כלל (ומהווה משקל גדול בעסקת נדל”ן),
זאת אומרת שכל שקל שיש לנו בכיס יכול להיות שווה כמה שקלים של הבנק,
לעומת כסף בנקאי שהוא הרבה כסף(ומשקל קטן בעסקה) .

בנוסף, הון עצמי וגם כסף בנקאי מהווים כרטיס כניסה לעסקאות,
זאת אומרת שאם אנחנו רוצים להיכנס לעסקה שניהם ביחד יעבדו מעולה,
ואם נשתמש רק בכסף בנקאי זה גם אפשרי,
אבל גם אם נשתמש רק בהון עצמי ברור שזה אפשרי,
אבל לא מומלץ בכלל אם כבר מדברים על מינוף.

נתתי כאן סוג של כלל אצבע שצריך לזכור, אבל ברור שכל הזדמנות תהיה לגופה ואי אפשר להגיד מה הכי משתלם על כולן באופן גורף.
דבר נוסף הוא בנושא הגיוס של הכסף לעסקה מסויימת, את ההון עצמי ניתן לגייס מעצמי/מהקרובים אליי.
כבר דיברנו מה זה הון עצמי ומה הוא כולל בתוכו, וכשאני מדבר על הקרובים אליי זה יכול להיות הכוונה לדוגמא להורים שלי.

שמתי לב שבשנים האחרונות יש לא מעט זוגות שמלווים הרבה כסף מההורים כדי לקנות דירה, ולעומת זאת כסף בנקאי ניתן לגייס ממספר מקומות שונים, כמו שנכתב מקודם מהמון הבנקים והמון גופים מסחריים שונים.
ההשוואה האחרונה היא שההון עצמי הוא למעשה המפתח למינוף בזמן שכסף בנקאי הוא המינוף בעצמו.

הכסף שיש לנו בכיס (לא תמיד צריך להיות אבל..) הוא למעשה ההון העצמי שלנו והוא יכול להיות הרבה פעמים המפתח שלנו לקבל מימון לעסקה מסויימת, זאת אומרת מינוף בנקאי.
עכשיו – יש הרבה אנשים שקצת מתבלבלים וכשהם שומעים הלוואה הם חושבים שמדובר רק באנשים שאין להם כסף ושנתקלו לבעיות כלכליות.
כבר כתבתי על הנושא הזה במאמר על אמונות מגבילות אבל ארחיב גם כאן על הנושא.

חוב טוב

אני רוצה להסביר לכם על ההבדל הפשוט בין 2 סוגי ההלוואות (או חובות תקראו לזה איך שנוח לכם)
והראשון הוא חוב טוב – כן יש דבר כזה, זאת אומרת הלוואה שלקחתי כדי להפיק ממנה תועלת כלכלית,
כלומר בעקבות החוב הזה הפקתי רווחים שנכנסו לי לכיס.
לקחתי הלוואה, ובזכותה הכנסתי כסף לכיס – זה המשמעות של חוב טוב, פשוט ולעניין.

חוב רע

לעומת זאת יש לנו חוב רע – שזה הצד של המטבע ש95% מהאוכלוסייה מכירה,
שזה הלוואה שלקחתי מבלי להפיק ממנה תועלת כלכלית,
כלומר מבלי שתניב לי כסף בחזרה, או שתניב לי מעט ולא תכסה על החוב עצמו.
זאת אומרת, הלוואה שהפסדתי ממנה.

דוגמאות לחובות והלוואות

נתתי כאן דוגמא להלוואות או חובות כדי להבין קצת יותר את העניין:
הלוואה רעה (חוב רע) -זאת אומרת שקניתי רכב ב-100,000 ₪ במימון מלא כדי ליסוע עליו ביום יום, אני משלם עליו דלק, הוצאות שוטפות, טיפולים וטסטים, ודוחות חנייה מדי פעם.

מה קרה כאן?
בעצם לקחתי הלוואה כדי לקנות רכב חדש, הכל טוב ויפה אני נהנה מהרכב ונהנה אפילו מהדוחות שאני משלם עליו,
אבל הבעיה הכלכלית כאן היא שכתוצאה מההלוואה הזאת אני רק מוציא כסף מהכיס ולא מרוויח מהרכב הזה – זה המשמעות של הלוואה/חוב רע.

מצד שני יש לנו את ההלוואה הטובה (חוב טוב) – ואנחנו נשווה לדוגמא של מקודם.
נניח שקניתי את אותו הרכב ב-100,000 ₪ במימון מלא כדי להשכיר אותו ללקוח שלי,
הוא משלם עליו את כל ההוצאות השוטפות + דמי שכירות על הרכב בכל חודש,
שמכסים לי על המימון שלקחתי + רווח לכיס בכל חודש.

ומה קרה כאן?
קניתי את אותו הרכב ואפילו לקחתי את אותה ההלוואה, הדבר היחיד שהיה שונה כאן הוא השימוש ברכב שלי.
במקום להשתמש בו בעצמי ולהגיע לאותו מצב של ההלוואה הרעה שדיברנו קודם, החלטתי הפעם להשכיר את הרכב ללקוח שלי שבעצם משלם את כל ההוצאות השוטפות על הרכב, ובנוסף משלם לי דמי שכירות חודשיים על הרכב.
מה שקורה הוא שהתשלום של דמי השכירות שלו נכנס אליי לכיס, וזה מספיק לי כדי לכסות כל חודש את התשלום של ההלוואה + רווח נחמד שנשאר לי בכיס.
מה גם שעם הזמן אני אכסה את כל ההלוואה ואז כל דמי השכירות על הרכב ייכנסו אליי לכיס.
זאת אומרת, הרווח החודשי יגדל וכאן יש לנו הלוואה טובה (חוב טוב), ואותו עיקרון עובד בדיוק עם נדל”ן ועם דירה למגורים שאני משתמש בה, לעומת דירה לשכירות שמישהו אחר משלם לי עליה וסוגר לי את המשכנתא + רווח נחמד שנשאר לי בכיס.

כשאנחנו מדברים על הסוגייה איך לקנות דירה ללא הון עצמי חשוב שנכיר את המושגים האלו,
ובכלל כל משקיע חייב להבין שהוא חייב לקחת על עצמו בחיים חובות טובים ויותר מזה – לשאוף לכמה שיותר.
מקווה שזה עשה לכם קצת סדר ומאחל לכם כמה שיותר חובות (טובים כמובן).