היום אנחנו הולכים ללמוד להעריך שווי נכסים בנדל”ן ואני מודה שזה עניין לא כל כך פשוט מצד אחד, אבל מצד שני לא כל כך מסובך.
אנחנו נלמד את שלושת השיטות המדוייקות שעל פיהן השמאים עובדים כשהם רוצים להעריך נכסים ולמעשה זה יתרון ענק מבחינתנו מהסיבה הפשוטה, שבגלל כל הסיבוך הזה של המחירים רוב האנשים לא בהכרח יודעים כמה הדירה שלהם שווה וזה קלף מאוד חזק שנוכל להשתמש בו בעסקאות, כדי להגיע לנכסים מתחת למחיר השוק ולזהות זהב שלפעמים זרוק על הרצפה ואף אחד לא יודע לזהות אותו חוץ מאיתנו.

רגע לפני שאנחנו מתחילים בנוסחאות חישוב השונות, אני רוצה קודם כל שנדבר על הסיבות שבגללם יש שוני במחירים לא רק מעיר לעיר, אלא גם בין השכונות השונות בעיר.

סיבות לשינוי במחירים ברמת השכונה

1. מעמד האוכלוסייה (חלשה / חזקה)

בין השכונות השונות בעיר יש שוני במעמדי האוכלוסייה.
זאת אומרת שיש שכונות שבהן יש אוכלוסייה מבוססת יותר ויש אזורים של אוכלוסייה חלשה יותר.
אוכלוסייה חלשה יותר בדרך כלל מורידה את המחירים באזור.

2. אחוזי הפשיעה באותו אזור

במקומות שבהם אחוזי הפשיעה גבוהים יהיה פחות ביקוש לאותו אזור ואנשים יעדיפו בדרך כלל לגור באזור אחר אלא אם אין להם ברירה והתקציב שלהם מאפשר להם לגור רק באזורי פשיעה פחות מבוקשים.

3. תשתיות

תסתכלו לדוגמא על הכבישים שמסביבכם, הם נראים חדשים או שבורים וישנים ?
מה החשיבות של העירייה לאותה שכונה ?
ממבט ראשוני היא נראית לכם מוזנחת או ההפך ?

4. מתקני ציבור

לדוגמא פארקים ושטחים ירוקים בשכונה,אם יש בכלל כאלה ובאיזה מצב הם ?
בדרך כלל מתקני הציבור השונים שמיועדים לאוכלוסייה המקומית הם סוג של “מראה” במרכאות ליחס של העירייה לאותו אזור, אם היא משקיעה בו ואם כן עד כמה.

5. נגישות קלה לאזורים מרכזיים

אם יש בכניסה לשכונה שלי כביש לדוגמא שמחבר אותי בצורה ישירה עם כביש מהיר לתל אביב אני יודע שזה מעולה וזה מעלה את הנגישות של האזור שלי, משמע גם מעלה את ערך הנכסים באזור.

6. רחוק/קרוב/קרוב מדי למרכז העניינים

יש הבדל בין אם אני גר בשכונה שהיא 5 דקות הליכה ברגל ממרכז העניינים בעיר לבין אם אני גר בקצה של העיר שנמצא במרחק נסיעה מהכל, מרחקים בדרך כלל מורידים מהמחיר בגלל חוסר הנוחות שיש.

7. סטיגמות (שאולי חלף זמנן)

לדוגמא אם דיברנו על פשיעה מקודם, אז יכולה להיות סטיגמה על פשיעה באזור מסויים שהייתה פעם ולא קיימת עוד.
לדוגמא בחלק מהשכונות בבאר שבע פעם אחוזי הפשיעה היו הרבה יותר גבוהים ממה שהם היום אבל הסטיגמה על חלק מהאזורים שם שהם אזורים “מסוכנים” במרכאות נשארה, מה שמשפיע במידה מסויימת על המחירים שם.
אז זה הכל לגבי ההבדלים במחירים ברמת השכונות.

3 שיטות להערכת שווי נכסים

1. גישת ההשוואה

זו השיטה המקובלת והמועדפת על שמאים משמעות הגישה הזו פועלת על העיקרון הפשוט והוא להשוות תפוח לתפוח.
זאת אומרת שאנחנו ניקח נכסים בעלי מאפיינים דומים (קומה, מספר חדרים, רמת שיפוץ, מעלית, חנייה וכו’) ואנחנו נרשום בגוגל “רשות המיסים מידע נדל”ן” ובו יהיה מפורט על עסקאות שבוצעו בעבר לגבי אותם המאפיינים של נכסים שנחפש.

מבחינת המחקר מהבית רשות המיסים היא האינדיקצייה הטובה ביותר שלנו למציאת המחירים המדוייקים למאפיינים שאותם אנחנו מחפשים.
בשיטה הזו אנחנו ניעזר גם במדלן ויד 2 (אינדיקצייה ראשונית לעסקאות שבוצעו באיזור) ונתחיל לחשב.
השיטה הזו מורכבת מ-2 חלקים.

• החלק הראשון הוא הוצאת מחיר למ”ר מהמחקר בבית.
  זאת אומרת כמו שאמרתי אוספים כמה שיותר עסקאות ונתונים דומים ומתחילים לחשב מחיר למ”ר כך שאנחנו לוקחים את סך כל העסקה ומחלקים בשטח הדירה.
  בסופו של דבר עושים ממוצע לכל התוצאות ומבחינתנו זה המחיר למ”ר באותו השוק שאנחנו חוקרים על סמך המחקר שלנו מהבית.
• החלק השני והיותר משמעותי ומדוייק הוא הוצאת מחיר למ”ר מהמחקר בשטח.
  אני מתחיל לבקר בנכסים ומסתובב בשטח, עושה משא ומתן עם מספר בעלי נכסים ואוסף נתונים מכל מקום שאפשר, גם ממתווכים ומכמה שיותר אנשים שמוכרים נכסים באזור, ומחשב גם כן את המחיר למ”ר ממחקר בשטח.
  הסיבה שהחלק הזה הוא יותר מדוייק זה כי אני ממש הולך למקור, זאת אומרת למוכרים ושואל אותם כמה הם רוצים על הנכס.

והחלק האחרון הוא ממוצע בין שניהם.
אני לוקח את שתי התוצאות שלי:
מחיר למ”ר ממחקר בבית ומחיר למ”ר ממחקר בשטח, ואני עושה ממוצע בין שניהם והתוצאה שלי היא המחיר למ”ר הסופי לנכס עם מאפיינים דומים בשוק שאותו אני חוקר.
ואני מדגיש לאותו השוק שאני חוקר, זאת אומרת שאם אני חוקר רחוב מסויים וכל הרחוב הוא בתים צמודי קרקע ומצאתי את המחיר הסופי למ”ר, אז המחיר הזה הוא מעודכן רק לגבי הבתים שנמצאים באותו רחוב כי מבחינתי הם שוק מקומי ומסויים והם נפרדים לגמרי מהבתים שנמצאים מעבר לרחוב והם בכלל בתי דירות של 7 קומות וזה משהו אחר לגמרי, אותם אני אצטרך לחשב בנפרד ולמצוא את המחיר שלהם באותה הדרך.
אני רוצה לחזור על סדר העניינים שיהיה ברור איך אנחנו פועלים בשיטה הזו.

איך לבצע הערכת שווי של דירה לפי גישת ההשוואה ?

1.כניסה לרשות המיסים ומדלן.
2.הוצאת מחיר למ”ר מחקר מהבית.
3.יוצאים לשטח ורואים נכסים.
4.מחיר למ”ר מהשטח.
5.ממוצע מ”ר 2 המחקרים = מחיר מ”ר סופי.

אז כמו שאתם רואים יש לי כאן טבלה של דירות לדוגמא שאספתי מרשות המיסים והזנתי בה כמה פרמטרים עיקריים כמו קומה, חדרים, גודל, יש או אין מעלית, וכמובן מחיר העסקה ומחיר למ”ר.
עכשיו שימו לב שכל העסקאות הם אך ורק מהשנה האחרונה, זאת אומרת שכל העסקאות שקרו לפני לא מעניינות אותי, כי במהלך הזמן המחירים משתנים לכאן או לשם ולכן חשוב שנהיה מעודכנים.

אז אחרי כל החישובים לקחתי את כל המחירים למ”ר של העסקאות שאספתי ועשיתי להם ממוצע, והתוצאה שלי היא 10,645.7 שקלים למ”ר.
זה התוצאה שלי למ”ר סופי במחקר מהבית.
עכשיו ממשיכים לחלק השני בדוגמא שלנו והוא מחקר מהשטח.

אז כמו שאתם רואים הטבלה כאן עובדת בדיוק על אותו עיקרון כמו הטבלה הקודמת, רק שהפעם הטבלה הזו כוללת כל מיני דירות שראיתי בשטח.
בין אם זה דרך הרשתות החברתיות או דירות מיד 2 או דירות למתווכים, אני יודע את הגודל שלה, באיזה קומה היא וכמה דורשים עליה בכסף ואני מזין הכל לטבלה.

אז התוצאה שלנו למ”ר ממחקר בשטח הוא 11,237.5 שקלים וזה מסכם את החלק השני בגישת ההשוואה שלי.
שוב אני מזכיר, אני רוצה לראות כמה שיותר דירות למכירה באותו השוק כדי שהתוצאה שלי תהיה הכי מדוייקת שאפשר.
ואני מתקדם לחלק האחרון בחישוב שלי שעובד בנוסחה הפשוטה הזו.

אז זה המחיר הסופי שלי למ”ר לאותו שוק איזורי שאותו חקרנו.

בנוסף גם חשוב היה לי להכניס לכם כאן את הטבלה שעל פיה השמאים בדר”כ מחשבים ערך של נכסים, היא קרובה מאוד למציאות והשמאים נוטים לחשב בצורה הזו את המחירים.
זאת אומרת שאם יש לנו דירה שחלק ממנה הוא גינה וחלק ממנה מרתף, ויש לנו מרפסת מחסן וחנייה, אי אפשר לחשב את הכל באותה צורה כי אנחנו מתחילים לערבב ואז החישוב שלנו מתבלגן, ולכן יש את הטבלה הזו שאומרת שלדוגמא אם לנכס שלי מוצמד גג והוא חלק מהנכס, אז אני יודע שכל מ”ר של גג שווה לחצי ממ”ר בנוי.

ככה שאם אחרי שמצאתי עם כל החישובים שהשווי של מ”ר בנוי למחיר שוק הוא 10,000 ש”ח, אני יודע שכל מ”ר של גג שיש ברשותי מוסיף לי עוד 5,000 ש”ח לשווי הנכס.
וככה זה עובד גם לגבי כל המשתנים האחרים שמולכם, זה הכל עניין של חישובים פשוטים אבל חשוב שתבינו את העיקרון.

וכמו שהדגשתי כאן, אל תיבהלו כי להיכנס לרזולוציות כאלו זה כבר העבודה של השמאי שאנחנו תמיד נביא לפני רכישת נכס אבל חשוב גם שנדע בעצמנו איך הדברים האלו עובדים.
אז זה בנושא הגישה הראשונה.
נתקדם לגישה השנייה בשווי הערכת נכסים.

2. חילוץ שווי הקרקע

לפני שנתחיל, כמה נקודות עיקריות על שיטת חילוץ שווי הקרקע.

הרעיון הוא שזו שיטה להערכת שווי קרקעות וזאת אומרת שבדרך כלל כשנרצה לדעת שווי נכס מסויים ובמקרה הזה אנחנו מדברים על קרקע מסויימת אנחנו נלך קודם כל על גישת ההשוואה וכדי להעריך שווי נכס בגישת ההשוואה אנחנו צריך מספיק נתונים של עסקאות דומות שמתרחשות באזור.

אנחנו נפנה לשיטה הזו בעיקר כששיטת ההשוואה לא מספקת/אין מספיק נתונים, זאת אומרת לדוגמא אני רוצה לרכוש קרקע מסויימת בעיר בשכונה חדשה שתיבנה ואני רוצה להעריך את השווי שלה ואם עכשיו הלכתי לרשות המיסים ואני רואה שבשנה האחרונה לא היו עסקאות בשכונה עם פרמטרים דומים לעסקה שאותה אני רוצה לבצע אז אני די בבעייה.

בשביל זה יש לנו את הגישה הזו שפועלת בעיקרון פשוט שאומר שאנחנו צריכים לקחת תוצר מוגמר ולהפחית את כל העלויות.
זאת אומרת שאני מתכוון לעשות עסקה על קרקע מסויימת ואני לא מוצא עסקאות שבוצעו באזור על קרקע שדומה לזו, אז הרעיון הוא שאני אקח נתונים על עסקאות של בתי קרקע שהם כבר בנויים, אם במקרה הזה אנחנו מדברים על קרקע לבניית בית פרטי אז אני אחפש בית פרטי וזה התוצר המוגמר שלי, ואני אפחית את כל העלויות שיש לנו בדרך ובהם ניגע בעוד רגע, עד שאני אגיע לתוצאה שלי.

התוצאה היא – המחיר המקסימלי לעלות הקרקע.
זאת אומרת אחרי שלקחתי את התוצר המוגמר, את הבית הבנוי שלי והורדתי לו את כל העלויות שבדרך, אני מגיע למחיר המקסימלי שאני מוכן לשים על הקרקע כדי למכור אותה במחיר של העסקה שאותה אנחנו חוקרים.
זאת אומרת שאם אני חוקר עסקה של בית פרטי שנמכר ב-2 מיליון ובסופו של דבר מצאתי שמחיר הקרקע הוא 400,000 ₪, זה אומר שמבחינתי 400,000 ₪ זה המחיר תקרה שלי ואני לא יכול לעבור אותו.
אין בעיה אם אני אקנה בפחות וזה אפילו מומלץ, ויותר מזה אני מחזיר אתכם אחורה לענייני התשואה שלנו וזה אפילו יגדיל לי את התשואה על ההון העצמי מהעסקה הזו.

אז רק שיהיה ברור אני חוזר ואומר שבשיטה זו – נפחית את כל עלויות הנכס הבנוי עד ההגעה למחיר הקרקע
והעלויות שאנחנו נפחית הן מע”מ, רווח יזמי, עלויות בנייה, אגרות בנייה, ומס רכישה.
לא להיבהל זה לא עד כדי כך מסובך, ובדיוק בשביל זה יש לנו דוגמא להמחיש את העניין.

אז יש לנו לדוגמא מחיר נכס בנוי – 1,500,000 ש”ח.
אנחנו מפחיתים מע”מ (17%) – 1,282,051 ש”ח (חילקנו ב-1.17 במחשבון).
בשלב הבא אנחנו מפחיתים רווח יזמי (20%) -1,068,376 ש”ח (חילקנו ב1.20 במחשבון).
הרווח היזמי המקובל בשוק הוא בדרך כלל 20% ולא פחות מזה וזו הסיבה שאנחנו נפחית ב-20%.

אנחנו מחשבים גם עלויות בנייה + אגרות-6500X100 מ”ר = 650,000 ₪.
זאת אומרת שבשלב הזה אנחנו מחשבים את כל עלויות הבנייה כולל היתר הבנייה כפול השטח הבנוי בבית.
בדוגמא שלנו יש לנו בית 100 מ”ר בנוי ועל כל מ”ר בנוי משלמים בסך הכל הכולל בהערכה כללית 6,500 ₪.
אז אחרי שחישבנו את עלויות הבנייה אנחנו מפחיתים אותם מהתוצאה שהייתה לנו וממשיכים עם החישוב.
אז אחרי הפחתת עלויות בנייה-1,068,376-650,000 = 418,376.

ובשלב האחרון אנחנו מורידים מס רכישה שבקרקעות הוא עומד על 6% ואני יודע שעדיין לא למדנו על מיסים ואין ממה להיבהל אבל חשוב לדעת שבשלב האחרון בנוסחה אנחנו מפחיתים גם את עלות מס הרכישה כדי למצוא את מחיר הקרקע נטו.
אז אחרי הפחתת מס רכישה (6%)-394,694.3 ש”ח (וזה המחיר הסופי המקסימלי של הקרקע).
זאת אומרת שכדי למכור את אותו בית ב – 1,500,000 ולעשות רווח יזמי של 20% אני לא יכול לעלות מעבר למחיר הסופי שמצאתי בקניית הקרקע שלי.
אם אני אמצא מחיר זול יותר זה מעולה וזה יגדיל לי את הרווח היזמי באחוזים, אבל המחיר הסופי הוא המחיר תקרה  שלי לעלות הקרקע ואני לא יכול לעבור אותו.

3. גישת היוון ההכנסות

אז הגישה השלישית והאחרונה היא גישת היוון ההכנסות.
זו גישה שמבוססת על תשואה, וזאת אומרת שהתשואה שמקובלת באיזור או התשואה שאנחנו נרצה להגיע אליה כמו שנראה בהמשך, היא תהיה חלק מרכזי במשוואה שלנו.

הגישה הזו מקובלת בנכסים מניבים שבעצם הם מתבססים מאוד על תשואה משכירות,כי אני מזכיר תשואה משכירות היא רווח בטוח ואיטי לאורך זמן ובנכסים מניבים אנחנו נכנסים פה לעסקה לתקופה ארוכה ולתשואה יש משקל מאוד רציני בכדאיות שלנו לעסקה.

בנוסף השיטה הזו גם מקובלת בנכסים מסחריים מהסיבה הפשוטה שאם אני רוצה לקנות נכס מסחרי של משרדים ולהשכיר אותו לעסקים,הרווח שלי פה נשען על שכירות ושוב אנחנו חוזרים לעניין התשואה.

אז בגדול השיטה הזו דורשת בירור של אחוזי התשואה המקובלים והשכירות המקובלת.
ועכשיו אנחנו נבין את המשמעות המדוייקת.

ניתן דוגמא.
התשואה המקובלת באזור היא 5%, ואני רוצה לקבל תשואה של 6%.
ואחרי שחקרתי ובדקתי אני יודע שהשכירות המקובלת באזור – 2,000 ש”ח.
אז כל מה שאני עושה בגישה הזו הוא לקחת את הנוסחה לחישוב תשואה, ולהפוך אותה.
וכדי להבין את מה שאנחנו נעשה אני מחזיר אתכם רגע לנוסחה המקורית של חישוב התשואה משכירות שלנו והיא עובדת ככה.

בתמונה הבאה מוצגת הנוסחה המקורית שלנו לחישוב תשואה.
בואו נכניס את המספרים שלנו בדוגמא ונראה איך זה עובד עם הנוסחה הזו רגע.

אז הבעיה שלי כאן היא שאני מכניס את המספרים אבל מה שאני מנסה לאתר כאן זה כמה כסף במקסימום אני יכול להשקיע על נכס כדי לקבל תשואה של 6%.
זאת אומרת שהנעלם שלי כאן הוא מחיר הנכס כולל הוצאות נלוות, וכדי למצוא אותו כל מה שאני צריך הוא להפוך את המשוואה המקורית שלנו ולשנות בה דבר אחד קטן.

אז כמו שאתם רואים כאן למטה את הנוסחה שקפצה לנו, זו הנוסחה הנכונה שאיתה אנחנו נעבוד בגישת היוון ההכנסות.
כל מה שעשינו כאן הוא פשוט להפוך את הנוסחה ולשנות את המיקום של התשואה עם מחיר הנכס העתידי שלנו, ככה שהנעלם שלנו הוא עכשיו במקום הנכון וכל מה שנשאר הוא להציב את המספרים בנוסחה החדשה שלנו.

כמו שאתם רואים התוצאה שלנו היא המחיר המקסימלי שאותו אנחנו מוכנים לשים על נכס כדי לקבל תשואה של 6%, זאת אומרת שאם אני אמצא נכס שאותו אני יכול להשכיר ב-2,000 ₪ והוא יעלה לי פחות, זה מעולה ואחוזי התשואה שלנו יגדלו.
וככה אנחנו יכולים למצוא שווי נכסים גם בזכות תשואה.

לסיכום – הערכת שווי נכסים

אוקיי אז לסיכום, בהערכת שווי נכסים אנחנו תמיד תמיד נעזרים גם אינטרנט.
במיוחד במקומות כמו מדלן ורשות המיסים, ויד 2 שיכול לתת לנו אינדיקציה ראשונית כבר במחקר שלנו מהבית.
אני מזכיר שיש לנו את שלושת הגישות.
כדי להעריך שווי נכסים וצריך לדעת מתי הכי נכון להשתמש בכל אחת מהגישות.

זאת אומרת שבדירות בדרך כלל, אנחנו נשתמש בגישת ההשוואה בניגוד לקרקעות שאנחנו כבר נלך על שיטת חילוץ שווי הקרקע ונפחית את כל העלויות עד שנמצא את מחיר הקרקע הסופי שלנו.
אני מזכיר שבדרך כלל שיטת ההשוואה היא המועדפת ביותר וגם הקלה ביותר אבל לא תמיד יש לנו נתונים דומים מעסקאות שבוצעו בזמן האחרון.

שוב אני חוזר יש לנו גם את גישת היוון ההכנסות כשאנחנו כבר נכנסים לעניין של נכסים מניבים ומסחריים ומתמקדים בעיקר בהכנסות של תשואה משכירות.
כדי לדעת באמת את שווי הדירות בשוק חשוב חשוב חשוב לצאת לשטח– וזה חובה!
עניין השטח נכנס לתמונה בעיקר בגישת ההשוואה כשאנחנו רוצים לראות גם נכסים מהשטח ולדבר עם האוכלוסייה כמה הם רוצים על הדירות שלהם וכו’.

דבר אחרון שאני ממליץ לכם הוא מודעות פיקטיביות.
זאת אומרת שאם אתם לא ממש בטוחים במחירים שאתם הערכתם ומצאתם אתם תמיד יכולים לגשת ליד 2 ולהציב שם מודעה של דירה שלא באמת יש לכם למכירה.
שימו לה פרמטרים דומים לדירה שאתם מחפשים לקנות ותציבו שם את המחיר שהערכתם עם הטלפון שלכם, ותרגישו את הביקוש.

אם לדוגמא אתם תקבלו המון טלפונים מאנשים שמעוניינים להגיע ולראות ופתאום תיתקלו בכמה מסויימים שיהיו לחוצים להגיע ולראות היום אז אתם מבינים שאתם נותנים כאן מחיר שהוא כנראה נמוך מדי.
וגם ההפך – אם אתם נותנים מחיר גבוה ואתם מקבלים אולי טלפון או שתיים בשבוע אתם מבינים שכנראה המחיר הוא גבוה.
אתם רוצים לקבל משהו בסביבות ה3-5 טלפונים ביום כדי להבין שאתם נמצאים בערך על המחיר הסביר באזור.

אוקיי אז זה הכל בנושא הערכת שווי נכסים, אני מציע מאוד לתרגל את כל העניין ולהתחיל להעריך שווי באזורי ההשקעה שלכם, ואם עדיין לא מצאתם לכם איזור השקעה לתרגל עליו, אז כדאי מאוד שתתחילו.