1. סקר שוק קבלנים
הדבר הראשון שאנחנו עושים הוא ללא ספק סקר שוק קבלנים,
ואני ממליץ לקבל הצעות מחיר לפחות – *לפחות* משלושה קבלנים.
גם כדי לקבל אינדיקצייה יותר מדוייקת על עלות השיפוץ וגם כדי להבין מה המחירים שכל אחד מציע והאם הוא יקר מדי, או שאולי זול מדי שגם זה לא תמיד סימן טוב.
בנוסף אני מאוד ממליץ לדבר עם הקבלן ולבקש ממנו טלפונים של כמה לקוחות שלהם וללכת לראות עבודות שהם עשו.
2. לראות עבודות שעשו
אתם רוצים לראות מול מי יש לכם עסק ולדעת שאתם לא הלקוחות הראשונים שלו.
על החלק הזה לא מעט אנשים מדלגים וחבל, אל תשכחו שהקבלן הזה הולך לעשות לכם שינויים בנכס שקניתם בהמון כסף אז אל תקלו בזה ראש.
3. רישיון קבלן בתוקף
חובה לבדוק רישיון קבלן ולדעת שהוא בתוקף, ושהוא מוכר על ידי המדינה.
כמו שאתם רואים בתמונה שצירפתי לכם אנחנו ניגשים לפנקס הקבלנים באתר של משרד הבינוי והשיכון, מזינים את שם הקבלן ובודקים שיש לו רישיון בתוקף ושהכל בסדר.
4. חוזה רשום ומפורט
חשוב מאוד לעבוד עם קבלן השיפוצים על חוזה קבלן מפורט.
לעבוד אך ורק עם חוזה מוסדר, עם בעל מקצוע שיש לו ניירת עסק מסודרת, תעודת עסק ועובד אך ורק עם חשבוניות.
אנחנו רוצים לתאר הכל בחוזה כמה שאפשר לפרטי פרטים ככה שלא יהיו שום אי הבנות בינינו לבינו.
אני ממליץ מאוד לצרף גם שירטוט של המצב הקיים ואפילו תמונות אם צריך, כדי שנדע מה היה לפני ומה אנחנו מסכמים שיהיה בסוף, זה גם יכול לעזור למנוע אי הבנות, ואפשר לצרף את התמונות והשירטוטים כנספחים בחוזה.
5. משלמים לפי התקדמות ובסוף השלב
כלל מספר אחת לגבי תשלומים בבנייה וגם בשיפוצים הוא שאנחנו משלמים לפי התקדמות ובסוף שלב.
זאת אומרת “עשית – אתה מקבל.”
אין דבר כזה לשלם לקבלן לפני ולא משנה כמה הוא לוחץ עליכם.
זה מקרה מאוד נפוץ שקבלנים שמקבלים את הכסף כבר בהתחלה מתחילים לזלזל בעבודה ולוקחים את הזמן שלהם כי הם כבר לא לחוצים על התשלום.
במקרים חריגים הם גם נעלמים אחרי שהם קיבלו את הכסף, ואנחנו רוצים תמיד שהכדור יהיה בידיים שלנו.
אז אנחנו משלמים בשיפוץ לפי התקדמות ואני ממליץ מאוד גם להכניס את זה בחוזה.
6. ביטוח עובדים
שימו לב גם שיש לקבלן השיפוצים ביטוח עובדים.
זאת אומרת שאם אחד העובדים שלו נפצע בנכס במהלך העבודות ולא היה ביטוח, האחריות החוקית היא עליכם.
אז תוודאו שיש לו ביטוח עובדים ואם לא – תדאגו שהוא או אתם תעשו אחד כזה.
7. קבלן שיפוצים שגר בסביבה
אני ממליץ גם על קבלן שיפוצים שגר בסביבה ככה שאם יהיו תקלות בנכס הוא יהיה זמין להגיע ולתקן.
זאת אומרת שאם יש לנו נכס בדרום אנחנו לא ניקח קבלן שיפוצים מהמרכז גם בגלל הסיבה הזאת וגם מהסיבה שמן הסתם הוא ידרוש יותר כסף על העבודות.
8. מגבלת זמן
קחו גם בחשבון את העניין של מגבלת זמן.
תזכרו – זמן שווה כסף.
כל יום שהנכס בשיפוץ זה יום שאין לכם שוכר בנכס שמשלם לכם כסף.
זאת אומרת שהמטרה שלכם היא שהעבודות יתבצעו כמה שיותר מהר.
בכל תחילת שיפוץ אנחנו מסכמים עם הקבלן עד איזה תאריך הוא מתחייב לסיים את כל העבודות ולהכניס את זה בחוזה.
במידה והוא לא עמד בתאריך, להכניס גם סעיף של קנסות על הכסף שאנחנו מפסידים בגללו.
9. אחריות קבלן לעבודה
ודבר אחרון וחשוב מאוד הוא אחריות קבלן לעבודה.
אנחנו רוצים שהקבלן יתחייב לנו שיש לנו אחריות על כל העבודה שלו בנכס.
אין דבר כזה לעשות עבודה לא טובה, לקחת כסף ולברוח.
אנחנו רוצים לדעת שיש לנו גב במידה ויש בעיות בנכס שנגרמו כתוצאה מהעבודה של הקבלן.
חשוב לשים לב שאנחנו מתנהלים מול בעל מקצוע אמין שיעמוד במילה שלו גם אחרי שקיבל את הכסף.
אז זה לגבי הבחירה של הקבלן שלנו.
בואו נתקדם שלב קדימה אחרי שמצאנו את הקבלן שלנו והגענו לשלב השיפוץ.
התנהלות נכונה בשיפוץ
1. מקדמה לקבלן 10% – 15%
אז דבר ראשון שהקבלן ידרוש אחרי חתימת חוזה ולפני תחילת העבודות הוא מקדמה 10% – 15%.
זו מקדמה מקובלת שמראה רצינות גם מהצד שלנו.
אנחנו נשתדל לתת את המקדמה המינימלית אבל חשוב שניתן אותה כדי שהקבלן יוכל להרשות לעצמו להתחיל לעבוד.
2. שלט בלובי
בנוסף, חשוב מאוד לזכור גם לתלות שלט בלובי.
לפני תחילת השיפוץ אני ממליץ לתלות שלט בלובי הבניין שבו אנחנו מתנצלים על הרעש שנוצר והאי נעימות בעקבות השיפוץ, ושבכל בעיה מוזמנים לפנות אלינו בטלפון.
תזכרו שאנחנו רוצים יחסים טובים עם השכנים שלנו.
קודם כל כי אנחנו בני אדם זה דבר ראשון, ודבר שני כשנרצה למכור או לשכור את הנכס, שכנים שלא אוהבים אותנו יכולים לשים לנו רגל בעניין הזה ולזרוק מילה לקונה או שוכר פוטנציאלי, ולפעמים המילה הרעה הזו עלינו יכולה לפוצץ לנו עסקה אז אנחנו לא רוצים להגיע לשם.
3. דלת סגורה בשיפוץ
עוד דבר שאני ממליץ עליו הוא דלת סגורה בשיפוץ.
זאת אומרת דלת סגורה במהלך השיפוץ כדי שלא ייכנסו אנשים לא מורשים.
אל תשכחו שאנחנו לא בדירה כל היום במהלך השיפוצים, ואנחנו לא רוצים שאנשים או שכנים סקרנים שעוברים בלובי יתחילו להציץ ולחטט, ולפעמים גם יש הרגשה כזו של טיילת בדירה והם אפילו יכולים להרשות לעצמם להיכנס ולהסתובב בדירה ואנחנו לא רוצים שזה יקרה.
אז צריך לדבר עם הקבלן שידאג לעבוד עם דלת סגורה.
4. ניקיון בסוף כל יום
עוד דבר שצריך לדאוג שהקבלן יעשה הוא ניקיון בסוף כל יום.
הקבלן צריך לעבוד בצורה מסודרת ובסוף כל יום לעשות ניקיון כללי ובעיקר באזור של הקומה והרכוש המשותף.
אתם יודעים מה זה שיפוץ – ובמהלך היום מתפזר המון אבק ולכלוך גם לקומה ואנחנו לא רוצים שהשכנים יסבלו מזה – וזה מחזיר אותי לסוגייה שאנחנו רוצים יחסים טובים איתם.
אז חשוב לסכם את זה עם הקבלן מראש, ובכלל אני ממליץ להוסיף לזה סעיף בחוזה.
5. פיקוח על העבודה של הקבלן
אני יודע שמצד אחד אתם אנשים עסוקים ויש לכם עבודה, אבל מצד שני חשוב מאוד שתשימו לב לעניין של פיקוח על העבודה של הקבלן.
אפילו אם אין לכם מושג בשיפוצים תבואו לפעמים ותסתכלו מה הקבלן עושה.
תנו לו הרגשה שמסתכלים עליו ושהוא תחת זכוכית מגדלת.
תבואו ותשאלו אותו שאלות “למה זה ככה ולמה זה ככה”.
גם כדי להראות מעורבות וגם כדי ללמוד על הדרך.
6. לתעד תמונות לפני כל שלב בתהליך
כבר דיברנו על זה אבל אני מוסיף כאן שוב לתעד תמונות לפני ובכל שלב.
גם אם צילמנו לפני שסגרנו חוזה את כל התמונות של המצב בדירה לפני.
אנחנו גם רוצים עכשיו לצלם תמונות בכל סוף שלב שהקבלן עושה כדי לתעד את ההתקדמות, וגם למקרים שבהם יהיה לנו ויכוח מסויים עם הקבלן שהקבלן פתאום יגיד שהוא לא אחראי על משהו מסויים או שזה לא הוא שעשה את זה, יש לנו הוכחות.
7. להאיץ מבלי להלחיץ
לגבי הסוגייה של הזמן אני מדגיש תמיד להאיץ בקבלן, אבל לא להלחיץ.
זאת אומרת אם אנחנו מרגישים שהקבלן קצת לוקח את הזמן שלו או שאנחנו מתקרבים לתאריך הסיום של השיפוץ שעליו סגרנו בחוזה, אז כדאי להתחיל להאיץ בקבלן שיעלה את הקצב שלו עם העבודות, אבל מצד שני לא להלחיץ אותו כי אנחנו לא רוצים שזה יפגע באיכות של העבודה שלו על הנכס שלנו.
8. בונוס לקבלן ?
ואם כבר לחץ של זמן, אנחנו תמיד יכולים לקחת בחשבון את העניין של בונוס לקבלן.
אפשרי להציע לו בונוס מסויים שסגרנו עליו לפני, במידה והוא יסיים את העבודות עד תאריך מסויים שהוא הרבה לפני התאריך האחרון.
אנחנו נעשה את זה אך ורק כשיש לנו אסטרטגייה מסויימת ורק אם אנחנו יודעים שנרוויח מהצעד הזה יותר מאשר הבונוס שנתנו לקבלן, ולא סתם ככה.
9. לשלם לפחות 25% מהתשלום בסוף
חשוב מאוד גם לזכור לא לשלם את כל הכסף עד שהקבלן מסיים את העבודות לגמרי, ובכלל אני ממליץ לשמור לעצמנו לפחות 25% מהתשלום לבסוף.
ככה שלקבלן יהיה את הדחף הזה להאיץ את העבודות ולסיים כמה שיותר מהר, ומצד שני גם מהסיבה שאנחנו לא רוצים להשאיר סכום נמוך מדי לסוף מה שיכול להוריד מהמוטיבצייה של הקבלן להזדרז עם העבודות.
איך לעשות שיפוץ דירה בזול ?
לצד כל הדגשים האלו אני רוצה לתת לכם שלושה טיפים איך לחסוך כסף בעבודה מול קבלן.
1. להביא בעצמנו את החומרים
זאת אומרת כשאנחנו נגיע לסגור חוזה עם הקבלן, הוא ישאל אותנו אם אנחנו רוצים להביא בעצמנו את החומרים או שהוא יעשה את זה בשבילנו.
עכשיו, אני רוצה שתחשבו על זה לרגע.
אם הקבלן מביא לנו את החומרים, מין הסתם הוא לא יעשה את זה בחינם והוא ידחוף לנו איפה שהוא בהצעת מחיר שלו מחיר גבוה יותר על החומרים וזה בעצם יהיה סוג של עמלת תיווך כי הוא עושה את זה בשבילנו.
אנחנו יכולים לחסוך את העניין הזה די בקלות, ולשאול את הקבלן מהם החומרים שהוא צריך וללכת לקנות את זה מחנות לחומרי בניין, שזה כבר צעד ראשון שהוא די פשוט שבו חסכנו לא מעט כסף.
2. להביא אנשי מקצוע מסויימים מעצמנו
קבלן השיפוצים בגדול דואג לעשות את כל העבודות בעצמו, ואת העבודות שהוא לא יודע לעשות בעצמו-הוא מביא אנשי מקצוע שיעשו בשבילו.
הקבלן בעצם משלם על אנשי המקצוע האלו מהכיס שלו אבל אחר כך בא לגבות את זה מאיתנו, ואנחנו כבר יודעים מה קורה כשהקבלן מתווך בינינו לבין מישהו או משהו אחר – הוא גוזר על זה עמלה יפה לכיס.
אנחנו נרצה להביא כמה שיותר אנשי מקצוע מעצמנו ומין הסתם כמובן אנשי מקצוע מנוסים שיוכלו גם להסתדר ולדבר באותה שפה עם הקבלן.
זה אומר לדוגמא אם הקבלן מביא חשמלאי שיעשה עבודות חשמל בנכס, אנחנו אולי נביא רצף בעצמנו מה שיכול לחסוך על הרצף את עמלת התיווך.
3. להיות הקבלן של עצמך
זה כבר למי שמנוסה בעבודות שיפוצים ויכול לחסוך את הכסף הזה.
זה אומר ממש להביא את כל בעלי המקצוע בעצמך, לקנות את כל החומרים שצריך, ואפילו לעשות חלק מהעבודות בעצמך.
שימו לב שזה מומלץ רק למי שיודע מה הוא עושה, ואם אתם לא כל כך מבינים בשיפוצים עדיף שתביאו בעל מקצוע שיודע מה הוא עושה, ולפעמים כמו שאומרים החיסכון יוצא ביוקר ואתם תשלמו יותר כסף בסופו של דבר על הטעויות שעשיתם כשניסיתם לחסוך.
אז זה הכל לנושא שלנו בנוגע לשיפוצים של הדירה והתנהלות כללית מול קבלן השיפוצים.
שימו לב לדגשים האלו וקחו אותם איתכם, הם יחסכו לכם המון כסף בעתיד בשלב השיפוץ של הדירה.
