מסלולי המשכנתא השונים

קיימים בשוק מסלולים שונים של משכנתאות,
שקובעות את אופי החזר ההלוואה שלנו והמאפיינים שלהן.

1. הצמדה / חוסר הצמדה למדד המחירים לצרכן

הבנק ישאל אותנו האם אנחנו רוצים להצמיד את הריבית שלנו למדד או לא,
זאת אומרת במידה ומדד המחירים לצרכן יעלה אז גם הריבית שלנו תעלה.
אותו עיקרון גם לגבי הריבית.

2. ריבית קבועה או משתנה

האם אנחנו רוצים לסכם עם הבנק ריבית קבועה מראש (שתהיה גבוהה יותר בהתחלה אבל שנוכל לצפות אותה מראש), או ריבית משתנה לפי אופי השוק.
בנוסף, הריבית ההתחלתית שלנו תיקבע לפי גובה ריבית הפריים.

3. גובה ריבית הפריים

אם גובה הריבית המקובלת היא גבוהה יחסית אז סביר להניח שנקבל משכנתא בריבית גבוהה יחסית כבר מההתחלה, וגם ההפך.

יש גם סוגי משכנתא עם הצמדות למטבע חוץ (לא רלוונטי למשקיעים בארץ), אבל לכל מי שעובד בישראל ומרוויח את המשכורת שלו בשקלים זה מסלול לא מומלץ בכלל שייצא לנו יקר ואין לנו טעם כל כך לפרט לגבי העניין הזה,
רק חשוב שתדעו שהוא קיים.
המסלולים השונים מורכבים מהפרמטרים העיקריים האלו ולפי המסלול שנבחר ככה גם הבנק יידע להגיד לנו מהו גובה הריבית.

גובה הריבית

גובה הריבית על המשכנתא נקבע לפי מספר מאפיינים עיקריים,
זאת אומרת כמה יעלה לנו הכסף שלקחנו מהבנק,
זה נקבע לפי כמה פרמטרים עיקריים.

1. אחוז המימון

ככל שניקח מימון גבוה יותר אנחנו מסוכנים לבנק ולכן הריבית תהיה גבוהה יותר.
זאת אומרת שלקחנו יותר כסף מהבנק, הבנק השקיע בנו יותר ויש לו יותר מה להפסיד,
והבנק תמיד מסתכל על הלוואות שהוא נותן בצורה כזאת:
ככל שהבנק מסתכן יותר, הוא ייתן ריבית יותר גבוהה כדי מה שנקרא “לפצות” על הסיכון שהוא לקח איתנו.

2. המסלול שניקח

בריבית קבועה בדרך כלל נקבע ריבית גבוהה יותר (משלמים על ביטחון) וחשוב לדעת שמסלולים שבהם אנחנו ניקח ריביות קבועות ותשלומים שבעצם הם לא משתנים, זאת אומרת שאנחנו מראש נדע מה התשלום הראשון שלי במשכנתא ועד התשלום האחרון שלי, אנחנו סוג של “קונים ביטחון” מהבנק ומשריינים את עצמנו למקרה שהריבית תעלה בעתיד וההחזר שלנו גם היה צריך לעלות.

אז כדי שהבנק לא יפסיד יותר מדי במידה והריבית תעלה בעתיד הוא כבר מראש נותן לנו ריבית גבוהה יותר אם לקחנו ריבית קבועה, וזה בעצם התשלום שלנו לביטחון בהחזרי המשכנתא.

3. המיקוח שלנו – ניהול משא ומתן עם הבנק

זה נושא מאוד חשוב שעליו חלק גדול מהאוכלוסייה מדלגת כי הרבה אנשים חושבים שמה שהבנק אומר קדוש,
אבל כמו שהסברתי במאמר על ריבית ובנקים הוא עסק וכמו כל עסק, הוא מחפש להרוויח ולהרוויח יפה על הגב שלנו, אנחנו נתמקח ונוריד אותם בריביות.

תזכרו – בנק זה סך הכל אנשים, זה לא איזשהי מפלצת מפחידה כמו שהמון אנשים מדמיינים להם בראש, אפשר לדבר איתם ואפשר להתמקח איתם.
אולי עכשיו אתם לא מבינים לגמרי את המשמעות של המיקוח הזה, אבל בהמשך כשתבינו קצת סכומים ותראו את היחס של הריבית אתם תבינו שכל עשירית האחוז – כל 0.1% ריבית שתורידו מהבנק, חסכתם לעצמכם אלפי ועשרות אלפי שקלים אז זה עד כדי כך חשוב, כי המיקוח הזה שווה יותר מכל משא ומתן שעשיתם בזמן האחרון.
אנחנו מדברים כאן על כסף גדול כבר.

4. הבטחונות והערבויות שלנו.

איך אנחנו יכולים להבטיח לבנק שנחזיר לו את הכסף ?
ומה אנחנו יכולים לתת מול הבנק שיעמוד מאחורינו ושאנחנו מתכוונים לעמוד בהתחייבות שלנו ?
תזכרו, כשהבנק מרגיש שהוא פחות מסתכן איתנו הוא יוריד לנו באחוזי הריבית.
זאת אומרת שאם נביא לו ערב מצידנו שיתחייב לקחת את ההחזרים עליו במידה שאנחנו לא נעמוד בהחזרים זה יגרום לבנק להרגיש בטוח, או אם נראה לבנק שכבר יש לנו נכס אחד בבעלותינו הוא יראה שיש מאחורינו גב כלכלי.
אפשר להגיד שגם הבנק מוכן לקנות את הביטחון שלו בכסף, וזה מתבטא בהוזלה בריביות מהצד שלו.

5. יכולת ההחזר החודשית שלנו.

חשוב לשים דגש על העניין הזה,
כי הבנק ירצה לראות את ההכנסה החודשית שלנו ולראות שיש לנו הכנסה קבועה ובכלל – מה הגובה שלה ?
הבנק לא ירצה לתת לנו משכנתא שסך ההחזרים החודשיים שלה יעלה על 33% מהמשכורת נטו שלנו.
ככל שתהיה לנו משכורת גבוהה יותר, הבנק ירגיש יותר בטוח שנעמוד בהחזר החודשי ובעצם ייתן לנו ריבית נמוכה יותר.
דבר נוסף שצריך לדעת הוא שהצעד הראשון שלנו שצריך לבצע לפני כל עסקת נדל”ן, הוא ללכת ולהוציא מהבנק אישור עקרוני למשכנתא.

אישור עקרוני למשכנתא

לפני כל עסקת מינוף חשוב שנגיע מוכנים, ונדע מה התקציב שמוכנים לתת לנו ועל פיו נוכל לנהל עסקה.
ולכן צריך להגיע לבנק ולבקש מהם אישור עקרוני למשכנתא (תקף ל-12 ימים),
הבנק יבקש לדעת את עלות הנכס, מיקומו ופרטים נוספים, ואנחנו ניתן לו מאפיינים דומים לאזור ההשקעה שלנו עם תקציב סביר.

האישור העקרוני אומנם ייצא מהתוקף עד ביצוע העסקה, אבל זה בסיס הכרחי לדעת את עמדתנו בנושא המימון מצד הבנק (ואין סיבה שישתנה מהותית אם מצבנו הפיננסי לא השתנה מהותית), זהו שלב חשוב מאוד לפני קניית נכס ואני ממליץ בחום לא לדלג על החלק הזה.
יש לא מעט אנשים שחושבים שהבנק ייתן להם משכנתא בגובה סכום כזה וכזה, ומגיעים למצב שאחרי כל המחקר שהם עשו, מצאו הזדמנות ואפילו חתמו על הסכם רכישה לנכס, מגיעים לבנק והבנק בכלל לא מאשר להם משכנתא.
חשוב לוודא את העניין הזה ולדעת בוודאות מה התקציב שלנו למינוף הכסף.

כללים שחשוב לדעת

כשנבחר במסלולים של ריבית קבועה אנחנו למעשה קונים ביטחון (תשלומים שווים לכל אורך התקופה) ולכן הבנק ייתן לנו ריבית יחסית גבוהה מראש.
כשנבחר במסלולים של ריבית משתנה הבנק ייתן לנו ריבית נמוכה יותר, אבל אם הריבית תעלה במשך הזמן גם התשלומים שלנו יעלו.
כתבתי על כך בהרחבה במאמר האם כדאי לקחת משכנתא ארוכה או קצרה.

עכשיו חשוב מאוד לזכור גם שבתקופות שפל של הריבית מאוד לא מומלץ לקחת ריבית משתנה.
וזה למה ?
מהסיבה הפשוטה שכשהריבית נמצאת בשפל בעצם אין לה לאן לרדת ולמעשה היא יכולה רק לעלות, וסביר מאוד להניח במיוחד בהלוואת משכנתא שהיא נמשכת שנים, שלריבית יהיה מספיק זמן לעלות וההחזרים שלנו יתייקרו.

הבנק מבין את הנושא הזה טוב מאוד, וזאת הסיבה שבתקופות שבהן הריבית נמוכה הוא מפתה המון זוגות צעירים לקחת ריבית משתנה שבעצם מלכתחילה היא נמוכה יותר מריבית קבועה.
אבל במהלך השנים הריבית לאט לאט תעלה וההחזרים שלהם יתייקרו, אז אסור ליפול בזה ועדיף מאוד לקחת בתקופות כאלו ריבית קבועה.

אז אם ניכנס לעסקה ארוכה (נדל”ן מניב) עדיף שניקח ריבית קבועה ונדע את התשלום מראש.
ואם ניכנס לעסקה קצרה (אקזיט/מגרש למכירה) ניקח ריבית משתנה, כי נקבל ריבית נמוכה והריבית לא תספיק לעלות עד שנמכור.
ככה שאנחנו נתפוס שתי ציפורים במכה – גם נהנינו מריבית נמוכה וגם היא לא הספיקה לעלות, כי עסקת אקזיט היא עסקה קצרה.

בדיקות נוספות לפני מינוף (מימון):

אחוז ההון עצמי בעסקה – צריך לדעת דבר ראשון את התקציב שלנו, כי על פי התקציב שלנו אנחנו נחפש נכסים,
וחשוב לדעת גם מה יהיה אחוז ההון העצמי שלנו בעסקה וכמה אחוז מהבנק.

אישור עקרוני למשכנתא – כמו שדיברנו מקודם, חובה חובה חובה.

גובה הריביות – כמו שדיברנו צריך לשים לב לגבי גובה הריביות ולנסות להוריד אותם למינימום האפשרי.

קנסות פירעון מוקדם (חשוב לבדוק לפני כניסה לעסקה קצרה) – בחלק מהמסלולי משכנתא שניקח יכולים להיות קנסות פירעון מוקדם שבעצם הבנק מטיל עלינו במידה ונכנס לנו סכום כסף פתאומי ואנחנו רוצים להחזיר הכל במכה לבנק.
צריך לשים לב לעניין הזה, ובמיוחד בעסקאות אקזיט שבהן אנחנו מתוכננים למכור את הנכס יחסית מוקדם ולהחזיר את המשכנתא מוקדם מהצפוי.

גידור סיכונים ושיקולים כלכליים של משק בית – צריך תמיד לבנות לעצמנו תוכנית ב’ מה אם דברים לא יילכו כמו שתיכננו ואיך נעמוד בהחזרים במקרה שכזה, וגם לשים לב איך נוכל להסתדר לגבי ההחזר החודשי ביחס למשכורת שלנו, כדי שנוכל לעמוד בהחזרים.

אופי המשקיע (לא כולם בנויים להשקעות מסוכנות) – אני תמיד חוזר ומדגיש תמיד להתאים את העסקה לפרופיל שלכם ולאופי שלכם, אל תיכנסו לעסקה שאתם מרגישים בה לא בנח.
אותו דבר גם לגבי הנושא המימוני – אל תתחייבו להחזרים כספיים שאתם לא ב-100% שלמים לגביהם.
ושאלה די נפוצה שאני שומע הרבה אנשים ששואלים היא מהו מסלול המשכנתא הטוב ביותר ?

איזה מסלול הכי נכון לקחת?

והתשובה היא די פשוטה – אין מסלול הכי נכון שכדאי לקחת.
לכל עסקה שונה צריך להתאים אסטרטגיית מימון אחרת ואני תמיד ממליץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי ולא של הבנק, מהסיבה הפשוטה שיועץ משכנתאות של הבנק הוא נציג מכירות של הבנק שמרוויח עמלות על הגב שלכם.
אז אלו הכללים העיקריים שצריך לבדוק ולדעת לפני כל עסקת מימון מול הבנק,

אני מאמין שלזכור את הדברים האלו יעשה אתכם חכמים יותר בנושא ההבנה וההתנהלות מול הבנק.
אף אחד לא לימד אותנו בבית הספר איך לבחור משכנתא בצורה נכונה.
המידע הזה שיישב לכם בראש הוא בדיוק מה שיחסוך לכם עשרות אלפי ומאות אלפי שקלים בשיחה של רבע שעה מול הבנקאי שלכם בעתיד.
תזכרו את הכללים והעקרונות האלו ותטמיעו אותם עמוק עמוק בראש.