במדריך הקרוב נצלול פנימה ולהרחיב לעומק על המושג הזה משכנתא, כי בתור משקיעי נדל”ן – אנחנו נהיה חייבים לקחת משכנתא בשלב כזה או אחר במהלך חיינו הכלכליים.

מה זה משכנתא?

אז משכנתא היא למעשה ההלוואה הגדולה והזולה ביותר שקיימת.
זאת אומרת שבדרך כלל הריבית שנשלם על ההלוואה הזו ביחס לסכום הכל-כך גדול שאנחנו לוקחים, היא די נמוכה.
וההלוואה הזו זולה כי מחיר הכסף הוא זול, זאת אומרת הריבית נמוכה ואני מזכיר כמובן ביחס להלוואות אחרות.

ההלוואה הזו ניתנת אך ורק לרכישת נכס מקרקעין, זאת אומרת שאם נגיע לבנק ונבקש ממנו משכנתא על רכב אנחנו לא נוכל לקבל, אלא רק לקניית נכס בנדל”ן מהסיבה הפשוטה שהבנק מבין את הפוטנציאל שיש בנדל”ן ורק בהשקעות כאלו הוא מוכן להיכנס איתנו בסכומים כל כך גדולים.

כשיודעים איך ומתי להשתמש במשכנתא היא בעצם מהווה קיצור דרך משמעותי, זאת אומרת שאנחנו יכולים לחסוך לעצמנו המון זמן ולהגיע לעסקה עם הון עצמי נמוך יחסית ולקנות דירה לדוגמא ולהנות מהיתרונות שלה כבר על ההתחלה ולהכניס אליה שוכר ולראות ממנה הכנסות עוד לפני שהשגנו את כל הכסף, מה שחוסך לנו המון זמן וכמו שאנחנו יודעים זמן = כסף.

וכמו שכבר בטח הספקתם להבין המשכנתא היא המפתח שלנו לעסקאות גדולות עם הון עצמי נמוך, זאת אומרת שאני יכול לקנות דירה שעולה 800,000 שקל לדוגמא, רק עם 30% מהכסף.

למה צריך להכיר את המשכנתא ?

זאת אומרת למה לשבור את הראש ולא לתת לבנק להחליט בשבילנו ?
האמת שלא חסרות סיבות, כמו שתבינו בעוד רגע.

1. להכיר את מחיר המוצר שרכשנו

כשאנחנו לוקחים משכנתא אנחנו בעצם קונים משכנתא.
משכנתא זה מוצר שהבנק מוכר וכמו לכל מוצר גם למשכנתא יש מחיר.
אנחנו צריכים להכיר את המחירים השונים של המוצרים שאותם אנחנו קונים, וזה דבר ראשון.

2. קונה כסף כסף

מבחינתי יש כאן הוצאה ואני צריך להכיר אותה ולקחת אותה בשרשרת ההוצאות שלי.
ואם נחזור לבעיה המבנית שהזכרתי מקודם, אז יש ניגוד אינטרסים.

3. יש ניגוד אינטרסים מוחלט בין הבנק ללקוח

הבנק הוא עסק לכל דבר.
וכמו כל עסק, הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר כסף על הלקוחות שלו.
ותגידו לי אתם מה יקרה כשאתם תלכו לסוכן מכירות של חברה מסויימת ותסמכו עליו שיגיד לכם מה יהיה הכי טוב לכם.
סביר להניח שמה שיהיה הכי טוב לכם, גם יעלה לכם הכי הרבה כסף, לא ככה ?
וכשאני מדבר על סוכן מכירות במקרה של הבנק הכוונה שלי היא ליועץ משכנתאות.

4. יועץ משכנתאות

כשאנחנו מגיעים לבנק לקחת משכנתא הכתובת שלנו תהיה ללכת ליועץ המשכנתאות, וכאן בעצם נמצאת הבעיה המבנית.
אנחנו הולכים ליועץ המשכנתאות שבעצם יבנה לנו את המשכנתא בצורה הכי “טובה” במרכאות בשבילנו בזמן שאתם שוכחים שמי שמשלם לו כאן את המשכורת הוא הבנק, וכל האינטרסים שלו מופנים לטובת הבנק.

אני מקווה שאתם מבינים שזה די לא הגיוני לסמוך על סוכן מכירות של הבנק שידאג להכניס כמה שפחות כסף לבנק ובעצם לשמור על הכסף שלכם בכיס.
זו הסיבה שאנחנו תמיד נלך ליועץ משכנתאות פרטי שמשרת את האינטרסים שלנו ומקבל את השכר שלו מאיתנו.

5. לדעת להתמקח עם הבנק

אם אני לא אבין במה מדובר, איך אני באמת יכול להתמקח עם הבנק על התנאים ועל גובה הריבית ?
אין לי באמת אינדיקצייה להבין אם קיבלתי כאן עסקה טובה שאני צריך לחטוף או שאולי עסקה גרועה מאוד שאני צריך לברוח.

6. כלי עבודה לעסקאות בנדל”ן

חשוב שנדע מתי והאם נכון לנו להשתמש במשכנתא בכל עסקה.
גם אם לפעמים כן כדאי להשתמש בה צריך לתכנן אותה נכון ובכלל גם באיזה שלב לקחת אותה.
לדוגמא, אני בתקופה הזו נמצא בתהליכי בנייה והחלטתי שאני לא לוקח משכנתא לקניית הקרקע שלי כדי לא לשלם סתם ריביות כרגע.
זו הסיבה שהעדפתי לשלם על הקרקע שבבעלותי מההון העצמי שלי מאשר לקחת משכנתא בשלב הזה.
את המשכנתא החלטתי לדחות לשלב שבו אני אתחיל לבנות על הקרקע, רק כשזה באמת יהיה הכרחי, כי אני מעדיף לשלם כמה שפחות ריביות.

7. ריבית נמוכה = רווח גבוה

האינטרס שלנו הוא תמיד להתמקח עם הבנק שיוריד לנו כמה שאפשר את הריבית,ומבחינתנו כל עשירית האחוז שאנחנו מורידים מהריבית, זה אלפי ועשרות אלפי שקלים שחסכנו לכיס.

8. סקר שוק בין הבנקים השונים.

תמיד נלך ונוציא אישורים עקרוניים למשכנתא כדי לבדוק איזה בנק מוכן לתת לי את התנאים הכי טובים לעסקה שאליה אני ניגש.

מהו ערך הנכס למשכנתא בעיני הבנק ?

הבנק יוכל להעריך את גובה המשכנתא שהוא מוכן לתת לנו על סמך ערך הנכס שאותו אנחנו מתכוונים לקנות.

ערך הנכס בעיני הבנק נקבע או לפי מחיר העסקה בהסכם המכר, זאת אומרת המחיר שרשום בחוזה בינינו לבין בעל הנכס,או הערכת שמאי על הנכס.
אני מזכיר לכם אחד התנאים של הבנק כדי לתת לנו משכנתא הוא שנוציא שמאי מפלט השמאים שהבנק עובד איתם כדי שיעריך את הנכס.
ומין הסתם שהבנק תמיד אוהב ללכת על בטוח ותמיד הוא יעדיף לקחת את המחיר הנמוך מבין השניים.
ככה שחשוב לשים לב לעניין הזה.

מהם אחוזי המימון למשכנתא ?

אז צירפתי לנו כאן פירוטים למטרות שונות ולאחוזי המימון השונים שאפשר להשיג במשכנתא נכון להיום.
בדירה יחידה אנחנו יכולים לקבל משכנתא בגובה עד 75% משווי הנכס, זאת אומרת דירה יחידה זה אם אין דירה בבעלותינו והגענו לקנות דירה.
משפרי דיור מקבלים עד 70%, משקיעים שקונים דירה נוספת מקבלים עד 50% משכנתא, משכנתא לכל מטרה אחרת לדוגמא לרכישת קרקע נקבל עד 50%, ובמישכון מחדש אנחנו נקבל עד 50%.

מישכון מחדש זאת אומרת שיש לי לדוגמא נכס שהוא בבעלותי ואין עליו משכנתא, אני יכול ללכת לבנק ולבקש מהם למשכן את הנכס הזה שכבר שייך לי ולקבל עליו עד 50% מהשווי שלו.

מה אני צריך להביא לבנק עבור משכנתא ?

דבר ראשון שהבנק יבקש כמו שכולנו מכירים זה ת.ז. + ספח של הלווה.
הבנק גם יבקש תלושי שכר 3 חודשים אחורה, ובנוסף הוא גם יבקש תדפיס עובר ושב 3 חודשים אחורה כדי לראות וללמוד את אופי הפעילות הכלכלית שלנו.

שימו לב לעצמאיים שבינינו – הבנק יבקש שומת מס של שנה קודמת + אישור רו”ח של הכנסות נטו / או צפי הכנסות לשנה הקרובה.
הבנק יבחן את הדברים האלו ויחזיר לנו תשובה כמה ימים אחר כך.
הוא יודיע לנו אם אישרו לנו משכנתא, באיזה תנאים באיזה מסלולים ובכלל מה גובה הריבית שמציעים לנו באישור העקרוני.

איך נקבעת הריבית של המשכנתא ?

יש מספר גורמים על פיהם הבנק מחליט מהו גובה הריבית שהוא מוכן לתת לנו עבור הלוואת המשכנתא.

1. אחוז המימון

ככל שניקח אחוז מימון יותר גבוה,הבנק משקיע יותר כסף מהצד שלו.
ככל שהבנק משקיע יותר כסף מהצד שלו,הבנק יותר חשוף לסיכונים ובעצם הוא מפצה על הסכנה בריבית גבוהה יותר.

2. ריבית הפריים

במאמר על ריבית הפריים הסברתי בהרחבה על הנושא.
ככל שריבית הפריים תהיה גבוהה יותר במשק, סביר להניח שגם הריבית של המשכנתא שלנו תהיה יותר גבוהה.
חשוב שתבינו, שכל הבנקים המסחריים שאנחנו מכירים כמו פועלים לאומי ודיסקונט, הם מלווים כסף מבנק ישראל.

כשהריבית של בנק ישראל עולה בעצם הבנקים המסחריים משלמים גם הם יותר כסף על הכסף שהם לוקחים וכשהסחורה שלהם יותר יקרה מין הסתם שהם יעלו את המחיר גם על הסחורה שהם מוכרים לנו.

3. המסלול שניקח

עוד מעט אנחנו נעבור ונרחיב על המסלולים, המשמעות של מסלול הוא האופן שבו אנחנו נחזיר את הכסף שלקחנו בכל חודש.
חשוב רק להבין שלמסלול יש משקל משמעותי בגובה הריבית כמו שאנחנו נראה בהמשך.

4. המיקוח שלנו

חברים כשבאים לקחת משכנתא מהבנק זה משא ומתן לכל דבר ועניין.
הם מציעים הצעה גבוהה ואנחנו מורידים אותם, ככה זה עובד.

5. כמה אני מסוכן לבנק ?

תחשבו שהבנק נותן משכנתאות למאות אנשים כל יום.
הבנק בוחן כל לקוח ולקוח ורוצה להבין מול מי יש לו עסק.
כשהבנק מזהה לקוח פוטנציאלי עם סיכון גבוה, זאת אומרת לקוח שיש סיכוי גבוה יותר שלא יצליח להחזיר את כל המשכנתא, הוא בעצם מתרגם את הסיכון הזה לרווח.
ככל שהבנק מסתכן יותר הוא ירצה יותר רווח, משמע ידרוש יותר ריבית.

6. יש לנו ערב / אין ערב

ערב זה בן אדם שיבוא ויחתום מול הבנק וייקח על עצמו שבמקרה ואנחנו לא נצליח להחזיר את המשכנתא, החוב יעבור אליו.
כשיש לנו ערב הבנק מין הסתם מרגיש בטוח יותר, ואנחנו יודעים מה קורה כשהבנק מרגיש בטוח, הריבית אוטומטית יורדת.

7. נכסים נוספים שברשותי

מין הסתם נכסים נוספים יכולים להעיד שיש לי גב כלכלי וסביר להניח שיש לי פחות סיכוי לקרוס עם החזרי המשכנתא,ומה שבטוח זה ייתן לבנק הרגשת ביטחון יותר מאשר להביא משכנתא לבן אדם שאין לו נכסים.

8. התפיסה ויזואלית שלנו בעיני הבנק

כשאנחנו באים לבנק לקחת משכנתא אנחנו לא יושבים מול רובוט אלא מול בן אדם.
לרמת השיפוט הכללית שלו והרושם שהוא מקבל מאיתנו גם יש משקל בגובה הריבית.

מהו גובה המשכנתא המקסימלי שנקבל ?

גובה המשכנתא המקסימלי שנקבל תלוי גם ביכולת הרכישה שלי, ויכולת הרכישה שלי היא בנוייה מ-2 חלקים.

1. גובה הון עצמי ברשותי

מין הסתם שיהיה הבדל בגובה המשכנתא שהבנק מוכן לתת לבן אדם שאין לו שקל לבנק, מול בן אדם שיש לו מיליון שקל בבנק.
ככל שההון העצמי שלי גבוה יותר גם יכולת הרכישה שלי תהיה גבוהה יותר.

ההון העצמי שלי כולל גם את הכסף הנזיל והכלוא שברשותי, דיברנו על ההבדלים בין נזיל וכלוא, נזיל זה המזומנים ששוכבים בבנק, והכלוא זה הפקדונות לטווח הארוך שסגורים בצד.

2. הכנסה חודשית נטו

מה שהבנק ייתן עליו את הדגש המשמעותי ביותר כאן הוא ההכנסה החודשית שלי, והבנק יגביל את גובה ההחזר של המשכנתא שלי לעד 33% מהכנסה חודשית נטו.

הבנקים המסחריים קיבלו הוראה מבנק ישראל, לא לתת משכנתאות לאנשים שההחזר שלהם תהיה מעל 33% ממה שאותם אנשים מרוויחים בחודש, מהסיבה הפשוטה שהבנקים רוצים שהאנשים יעמדו בהחזרים ולא יקרסו כלכלית, אז חשוב מאוד גם לשים לב להכנסה החודשית שלנו כי לפעמים היא יכולה להיות גורם מגביל בגובה המשכנתא שנקבל.
אז כדי להבין מהי ההכנסה החודשית נטו, אנחנו נסתכל עליה כמו שהבנק מסתכל עליה.

הכנסה חודשית נטו – הבנק לוקח את ההכנסה החודשית שלנו, ומוריד ממנה מזונות לגרושים, ומוסיף את אותו הסכום לנשים.
הבנק גם מוריד עסקאות רכב בתשלומים, הלוואות ממוסד חוץ בנקאי שמשולמות בצ’קים, והלוואות שעתידות להיגמר יותר מ-18 חודשים ממועד לקיחת המשכנתא.

זאת אומרת שאם עכשיו יש לי הלוואות שאני משלם כל חודש, ואני צפוי לסיים את ההלוואה עוד שנתיים, אז הבנק יוריד את סכום ההלוואה החודשי ממשכורת הנטו שלי.
אבל אם אני צפוי לסיים את ההלוואה לדוגמא עוד שנה, אז זה פחות מ-18 חודשים והבנק לא יתייחס לזה.
אז זה לגבי העניין הזה.

איך נקבעת ריבית בנק ישראל ?

ריבית בנק ישראל משפיעה באופן ישיר על הריבית שהבנקים המסחריים יתנו לנו כשניגש לקחת הלוואה, מכיוון שריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל ולכן חשוב שנלמד איך נקבעת ריבית בנק ישראל, מבטיח לעשות את זה כמה שיותר פשוט, אלו הגורמים.

1. מדד המחירים לצרכן

כשבנק ישראל רוצה שהכלכלה תשגשג ובעצם שאנשים ימשכו את הכסף שלהם מהבנקים ויבזבזו יותר, הוא מוריד את הריבית כדי שאנשים יקבלו פחות כסף מהריביות על הפקדונות שלהם בבנקים וככה בעצם הם יבזבזו יותר כסף בחוץ ויהיה יותר תנועה בשוק והכלכלה תשגשג.

או בדיוק להפך, כשהבנק רוצה שאנשים יפסיקו להוציא כסף ולהרגיע את התנועה בשוק הוא יעלה את הריביות מה שגם יגרום להלוואות להיות יקרות יותר, ולחסכונות להיות משתלמים יותר.

ככה אנשים יעדיפו לבזבז פחות כסף ולהחנות אותו בבנק, ויותר מזה הם יפסיקו לבזבז כי הם לא רוצים לקחת הלוואות שעכשיו המחיר שלהם הוא יקר יותר בגלל הריבית שעלתה.

2. מחירי הדיור

כשבנק ישראל רוצה להוריד את מחירי הנדל”ן הוא ירצה להעלות את הריבית כדי שהמשכנתאות יהיו יקרות יותר לאנשים, מה שיגרום להם להפסיק לקנות נדל”ן ובעצם הביקוש יירד וככה מחירי הדיור יירדו.

ובדיוק ההיפך – כשבנק ישראל רוצה שמחירי הדיור יעלו הוא יוריד את הריבית כדי שהכסף יהיה זול וככה אנשים ירוצו לקחת משכנתאות ובעצם לקנות כסף בזול, מה שיגרום לביקוש של מחירי הדיור לעלות, ובעקבות זאת גם המחיר יעלה.

3. מטבע חוץ

למטבע חוץ יש משקל גם בנושא, זאת אומרת כשבנק ישראל ירצה לחזק את השקל אל מול הדולר הוא יעלה את הריבית כדי שיותר אנשים ישקיעו כסף במטבע המקומי.

או להפך, כשהוא ירצה להחליש את השקל אל מול הדולר (ותתפלאו למדינה לפעמים יש אינטרס להחליש את השקל), אז הם יורידו את הריבית כדי שהיצואנים שמרוויחים את הכסף שלהם בדולרים יוכלו להישאר עם יותר כסף בידיים ולשלם משכורות לעובדים שלהם כאן בישראל בלי בעיה.

4. הריבית בעולם

הריבית בעולם גם משחקת תפקיד בגובה הריבית במדינת ישראל.
בנק ישראל בדרך כלל ישתדל ליישר קו עם שאר הריביות בעולם ובמיוחד עם ארה”ב.
אנחנו נראה שבדרך כלל כשהריבית בארה”ב עולה, אחרי תקופה לא ארוכה סביר להניח שגם הריבית אצלנו תעלה כדי ליישר קו.

אז הסברנו מספיק כלכלה.
עכשיו חשוב להבין ממה מורכב החזר המשכנתא שלנו לבנק.

ממה מורכב החזר משכנתא ?

אם לקחתי מהבנק משכנתא בגובה סתם לדוגמא מיליון שקל, אני צריך להחזיר לבנק כסף כל חודש בתשלומים.

התשלום החודשי שלי לבנק מתחלק ל-2 חלקים:
החזר קרן = שזה החלק של ההלוואה שאותו אנחנו מחזירים,
והחזר הריבית = וזה הרווח של הבנק.
מבחינתנו אנחנו מבינים שהריבית היא סוג של כסף לפח ואנחנו רוצים להשתדל לשלם כמה שפחות ריבית.

מה ההבדלים בין מסלולי המשכנתא ?

מסלול משכנתא קובע איך ייקבע מחיר הכסף שלקחנו מהבנק ורוב המשכנתאות מורכבות מ-3 מסלולים שונים.
מה שמבדיל בין מסלול למסלול זה הפרמטרים שנבחר.

1. ריבית קבועה / משתנה ?

זהו פרמטר מאוד עיקרי.
כשנגיע לבנק לקחת משכנתא הבנק ישאל אותנו אם אנחנו רוצים מסלול בריבית קבועה או משתנה.
המשמעות של ריבית קבועה היא שאנחנו יודעים את גובה הריבית שתהיה לנו מהיום הראשון ועד האחרון של החזר המשכנתא, העניין הוא שברגע שאנחנו לוקחים משכנתא בריבית קבועה אנחנו נקבל ריבית שהיא גבוהה יותר מראש כי אנחנו בעצם קונים ביטחון ולא חושפים את עצמנו לסיכונים של עליית ריבית בהמשך.

אנחנו רואים ניגוד אינטרסים מוחלט בין הבנק למלווים בתקופות שבהן הבנק מציע לאנשים שלא מבינים לקחת ריבית משתנה, ובעצם מפתה אותם בריבית התחלתית שהיא נמוכה יותר, אבל בתקופות שבהן הריבית בשפל זה כמעט בטוח שהריבית תעלה בהמשך הדרך כי משכנתא היא הלוואה מאוד ארוכה מה שיגרום להפסדים גדולים לאנשים האלו בהמשך הדרך.

2. צמוד / לא צמוד למדד המחירים לצרכן ?

זה עובד באותו עיקרון כמו ריבית.
אם הוא צמוד למדד המחירים לצרכן,אז אם המדד עולה גם ההחזר עולה ולהפך.

3. מוגבל לשליש מגובה המשכנתא ?

חלק מהמסלולים מוגבלים לשליש מגובה המשכנתא, זאת אומרת שאנחנו נוכל לפרוס אותם רק על סך שליש מגובה המשכנתא.
אלו בעיקר יהיו מסלולים שמשתלמים לנו יותר בתור לקוחות ובעצם הבנק לא רוצה שניקח מסלולים טובים מדי כדי שעדיין יישאר לו רווח גבוה לכיס.

4. גובה ההחזר החודשי והאם הוא קבוע / עולה / יורד ?

ועל זה אנחנו נפרט בעוד רגע.

5. האם יש לנו תחנות יציאה ?

האם אני יכול להחזיר את כל הסכום של המשכנתא כל תקופת זמן שסיכמתי איתו מראש.

6. האם יש לי עמלת פירעון מוקדם ?

כלומר נניח שלקחתי משכנתא על ריבית של 5% ופרשתי אותה ל-20 שנה, ונניח שאחרי שנתיים קיבלתי ירושה ואני רוצה להחזיר את כל הסכום,
קודם כל הבנק מחוייב לקבל ממני כסף כשאני רוצה לתת לו על פי חוק.

אבל, הבנק רשאי גם להעמיד לי קנס יציאה, זאת אומרת – עמלת פירעון, או יותר נכון עמלת היוון – וזה אומר שנניח שבמסלול שלי אני מחוייב להחזיר לו 5% אבל היום במשק הריבית היא על 2% הבנק יחייב אותי על ההפרש עד סוף התקובה הקרובה (כלומר הצ’קפוינט או תחנת היציאה זה אותו דבר) כדי לא להפסיד כסף מכיוון שעכשיו הוא יצטרך למכור את הכסף הזה בזול יותר, אבל אם קורה מקרה הפוך ובאותה התקופה הריבית עומדת על 10% הבנק ישמח לתת לי להחזיר לו את הכסף וללא כל קנס מכיוון שעכשיו הוא ימכור את הכסף ביוקר ללקוח אחר.

מסלולי המשכנתא השונים

אז סיכמתי לכם כאן בגדול את ששת מסלולי המשכנתא העיקריים, ועשיתי לכם השוואה גם של היתרונות והחסרונות שבהם והאם הם מוגבלים לשליש.

אז הראשון הוא מסלול הפריים-מסלול שלא צמוד למדד, והריבית משתנה לפי ריבית בנק ישראל שמובילה לשינוי בריבית הפריים.
מסלול טוב ללא עמלות היוון ואפשר להחזיר את הכסף בכל רגע נתון.
מסלול שמוגבל לשליש מגובה המשכנתא, אבל הסיכון הוא הריבית המשתנה שיכולה להשתנות בהתאם לשינוי בריבית בנק ישראל.

השני הוא מסלול ריבית קבועה צמודה – מסלול בריבית קבועה מהיום הראשון ועד האחרון, וצמוד למדד.
במסלול זה אין תחנות יציאה ועשוייה להיות עמלת היוון והוא לא מוגבל לשליש מגובה המשכנתא, והסיכון העיקרי הוא ההצמדה למדד שיכולה לעלות.

המסלול השלישי הוא ריבית קבועה לא צמודה (או בקיצור-קל”צ) – המסלול המועדף על יועצי המשכנתאות, הוא גם מכונה “המסלול הבטוח”, כאן אין שינויים והפתעות, וזהו המסלול היציב ביותר.
הריבית בו קבועה ולא צמוד למדד, הריבית בו תהיה גבוהה, המסלול לא מוגבל לשליש משכנתא, ואין בו תחנות יציאה.

המסלול הרביעי הוא ריבית משתנה צמודה למדד – זאת אומרת הריבית משתנה, והוא צמוד למדד.
זה מסלול בעל סיכון גבוה יותר, עשויה להיות בו עמלת היוון ויש לו תחנות יציאה.

תחנות היציאה הם בעצם במועדי שינוי הריבית.
אנחנו קובעים כל כמה זמן יהיה מועד שינוי הריבית.
המסלול מוגבל לשליש חלקית, זאת אומרת אם מועד שינוי הריבית הוא פחות מ-5 שנים – אז הוא מוגבל, אבל אם מועד שינוי הריבית הוא יותר מ-5 שנים, אז אפשר לקחת מימון מלא במסלול זה.

המסלול החמישי הוא ריבית משתנה לא צמודה למדד – והוא בעצם בעל ריבית משתנה כל 5 שנים, לא צמודה למדד.
יש תחנות יציאה, מכיוון שיש מועדי שינוי ריבית, והוא לא מוגבל לשליש משכנתא.
מסלול מעולה בגלל תחנות היציאה שבהם אין תשלום קנסות.

האחרון הוא מסלול מט”ח – שזה מסלול בורסאי, בעל סיכון.
הוא צמוד למט”ח, עולה או יורד בהתאם, אין עמלת היוון, סיכון של ריבית וההצמדה למט”ח, מוגבל לשליש מגובה המשכנתא.

אפשר להצמיד לדולר, ליורו, לפרנק ,לין היפני, אחת לשלושה חודשים נקבע השינוי של המט”ח.
לא מומלץ כי הבנק גם ייקח עמלות על הפרשי שער כדי להמיר את הכסף אם אנחנו מרוויחים בשקלים.
מומלץ למי שעובד ומתנהל בדולרים, בד”כ מעסקאות חו”ל.

דגשים על מסלולי משכנתא

*במסלולים לא צמודים למדד תמיד נקבל ריביות גבוהות יותר מאשר מסלולים צמודים למדד.
*רק במסלולים של ריבית משתנה, קיימות תחנות יציאה.
*בנוסף חשוב לזכור שסך המסלולים המוגבלים לשליש, לא יעלה על שליש.
 זאת אומרת – שאי אפשר לקחת כפילויות של מסלולים שמוגבלים לשליש.
*חשוב לדעת שבמסלולים עם ריבית משתנה עמלת הפירעון תחושב רק עד תחנת היציאה, ולא עד סוף התקופה.
*הכלל האחרון שצריך לדעת הוא שמינימום שליש מגובה המשכנתא צריך להיות בריבית קבועה.

עכשיו בואו נדבר רגע תכל’ס, אני יודע שאין סיכוי שמישהו יכול לזכור את הטבלה הזו בעל פה וזו גם לא הכוונה אז אתם יכולים להירגע.
הרעיון שלי הוא שכשיש לכם עסקה על הפרק והגעתם לשלב של המימון, אני רוצה שתחזרו על המאמר הזה לעומק ובמיוחד על הטבלה ותחליטו מבין האפשרויות כאן מה המסלול שהכי מתאים לכם על פי היתרונות והחסרונות של כל מסלול.

מהו אופן ההחזר החודשי ?

זאת אומרת איך התשלום שלנו בכל חודש יתחלק מבחינה פנימית.
אני מחזיר אתכם רגע אחורה, כל תשלום חודשי שלנו מתחלק לשניים.
החלק הראשון הוא הקרן והחלק השני הוא הריבית.
אבל יש מספר דרכים לבצע את החלוקה הפנימית של התשלום.

1. שפיצר

זה בעצם ברירת המחדל ומה שהבנק ייתן לנו לרוב גם מבלי שנשאל.
על פי לוח שפיצר, אנחנו נראה בעצם שהתשלום החודשי שלנו הוא קבוע מהיום הראשון ועד האחרון, אבל העניין הוא שהתשלום שלנו משתנה מאוד בחלוקה הפנימית.

זאת אומרת שבחודש הראשון שלנו אחוז גבוה של הכסף יילך כדי לכסות את הריבית, בזמן שאחוז נמוך יותר של הכסף יילך לכסות את הקרן – זאת אומרת ההלוואה עצמה.
שימו לב לתמונה שצירפתי לכם ואני אפילו מציע לעצור את הסרטון לרגע,
יש כאן דוגמא למשכנתא שנלקחה בלוח שפיצר, וכמו שאתם רואים התשלומים הולכים מלמעלה למטה כשהתשלום העליון הוא התשלום הראשון במשכנתא.

ככל שאנחנו מתקדמים בתשלומים שימו לב שלאט לאט חלק קטן יותר ויותר הולך כדי לכסות את הריבית ולאט לאט החלק של הקרן גדל וגדל.
אני מדגיש שימו לב שהתשלום החודשי לא השתנה, אלא רק החלוקה הפנימית של הכסף בבנק זאת אומרת איזה חלק מהמשכנתא בדיוק הוא מכסה.

הבנק תמיד יעדיף את לוח שפיצר מהסיבה הפשוטה שכמו שאתם רואים קודם כל הבנק מבטח לעצמו את שורת הרווח כבר על ההתחלה ולוקח לעצמו אחוז מקסימלי של הריבית, ככה שאם יקרה מצב ונקרוס כלכלית הבנק יודע שהוא הספיק למקסם עלינו רווחים בתקופת הזמן הזו, ועכשיו הוא יוכל לגבות גם את הקרן שאנחנו חייבים לו בעזרת שיעבוד של הנכס וכינוס נכסים.

2. קרן שווה

הדרך הזו עובדת בצורה כזו:
התשלום החודשי שלנו הוא מתחיל בסכום גבוה בהתחלה ובעצם התשלום החודשי הראשון שלנו הוא הכי גבוה, והוא קטן מחודש לחודש.

לגבי החלוקה הפנימית אנחנו יכולים לראות כאן בתמונה,
שהתשלום של הקרן הוא תמיד שווה ועומד על 2,500 שקל כל חודש שאנחנו מכסים מגובה ההלוואה,וזו האמת גם הסיבה שקוראים לזה קרן שווה.

מצד שני אנחנו יכולים גם לראות את הריבית שבחלוקה הפנימית של התשלום היא כן משתנה, והיא יורדת מחודש לחודש וזה בעצם גם מה שגורם לתשלום לרדת כל חודש.

קודם כל חשוב לי שתדעו שגם התמונה הזו וגם התמונה הקודמת אלו נתונים של אותה משכנתא, זאת אומרת משכנתא של 450,000 שקל מחולקים ל-15 שנה.
בכוונה אמרתי את זה כי אני רוצה שתסתכלו כאן למטה על השורה הכחולה באמצע, ובעצם רשום לכם את סך כל הריבית ששילמנו על המשכנתא וכאן היא עומדת על 186,650 שקל.

אני רוצה שתחזרו אחורה ותסתכלו כמה ריבית יצאה לנו על אותה משכנתא בלוח שפיצר.
הריבית שיצאה לנו בלוח שפיצר עומדת כמעט על 212,000 שקל.
שימו לב שיש כאן חיסכון של 26,000 שקל למי שייקח את המסלול של קרן שווה והכל בגלל ידע מקדים שאנחנו מגיעים עם ידע לבנק ולא מאמינים לכל מה שאומרים לנו.

החיסרון המהותי שיש בקרן שווה ואולי זו הסיבה שלא כולם לוקחים אותו הוא בגלל שבתשלומים הראשונים אנחנו רואים שהתשלומים הם גבוהים יחסית ולא כולם יכולים לעמוד בתשלומים האלו בהתחלה או שהם פשוט מעדיפים “להקל על עצמם” במרכאות ולקחת לוח שפיצר, ובעצם לשלם ביוקר במשך הזמן ומבלי לדעת להפסיד 26 אלף שקל שיכלו להיות שלהם בתיכנון פשוט ונכון.

3. הלוואת גרייס

המשמעות היא שאנחנו מבקשים מהבנק דחייה של תשלום הקרן לתקופה מסויימת ובנתיים משלמים רק את הריבית.
זאת אומרת אם לדוגמא לקחתי משכנתא ל-20 שנה ואני מבקש מהבנק הלוואת גרייס ל-3 שנים הקרובות אז בעצם הבנק יאשר לי לשלם ב-3 שנים הקרובות רק את הריבית בלי הקרן, ובעצם אני נהנה מתשלום נמוך לתקופה מסויימת, אבל אחר כך כל תשלומי הקרן שלא שילמתי ב-3 שנים הראשונות יצטברו ויצטרפו לתשלומי הקרן ב-17 שנה הבאות ככה שזה יעלה לי את התשלום החודשי אחר כך.

הלוואת גרייס יכולה להיות אסטרטגית צעד נכון למקרים מסויימים,
לדוגמא ליזמים שנמצאים בתהליך של בנייה וכרגע אין להם הכנסות אבל צפויים לקבל הכנסות גבוהות בהמשך ולא רוצים שהתשלומים החודשיים בתקופת הבנייה יקשו עליהם.
אם אין סיבה טובה להשתמש בהלוואת גרייס, אני מציע שלא להשתמש בה.

בנוסף חשוב שתדעו שבכל רגע נתון אתם יכולים לבקש מהבנק דו”ח סילוקין למשכנתא, ובעצם בדו”ח הזה יהיה מפורט כל הדו”ח של המשכנתא שלכם וכמה נשאר לכם לשלם בדיוק.
ככה תוכלו לנהל את המשכנתא בצורה נכונה ומבוקרת יותר.

מחשבון משכנתא

אם חשבתם לעצמכם מאיפה הבאתי את הדוגמאות של המשכנתא,
אז הבאתי אותם בעזרת כלי פשוט מאוד שנקרא מחשבון משכנתא.

מחשבון משכנתא ואתם הולכים להשתמש בו בעצמכם.
כדי לבדוק גובה החזר וריביות למשכנתא לכל סכום ובכל רגע נתון, אפשר לבדוק במחשבון משכנתא את הנתונים הרלוונטיים לעסקה, ואפשר ממש לרשום מחשבון משכנתא בגוגל ולהבין בדיוק על מה אני מדבר.

אנחנו יכולים להזין בו את סכום ההלוואה שניקח, להזין שם את מספר השנים שנרצה לפרוס את המשכנתא וגם את גובה הריבית באחוזים ונראה בדיוק כמה נצטרך להחזיר כל חודש, ויותר מזה נוכל לראות כמה מהתשלום שלנו בכל חודש הולך לכסות את הריבית וכמה הולך לכסות את הקרן, זאת אומרת את ההלוואה בעצמה.

ניתן להוריד אפליקציית מחשבון משכנתא לטלפון.
זה כלי מומלץ מאוד שנותן אינדקצייה ראשונית בכל רגע נתון.
ככה שבמקום ללכת לבנק כל פעם ולבדוק את הדברים האלו יש לכם את המחשבון הזה שגם יכול ללכת איתכם כאפליקצייה בטלפון לכל רגע שתצטרכו.

לסיכום

אם הגעתם עד לכאן בלי לדלג, שאפו – אני בטוח שעכשיו אתם קצת חכמים יותר ממקודם.
זיכרו שהידע הזה יכול להיות שווה לכם עשרות אלפי ומאות אלפי שקלים עם תיכנון נכון, כל אדם בשלב כזה או אחר לוקח משכנתא ולכן חשוב לשלוט בידע ולקחת את העתיד שלנו בידיים ולא לתת לבנקים לנצל את חוסר הידע שלנו.